Verkäufer

München: „…Gebrauchte Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft, sagt Rudolf S., Rechtsanwalt und Geschäftsführer bei Haus und Grund München. Etwa durch die Formulierung im notariellen Kaufvertrag „Gekauft wie gesehen“. Ein solcher Gewährleistungsausschluss gelte jedoch „nur für offensichtliche, das heißt für den Käufer erkennbare Mängel wie Schrammen im Parkettboden, schlecht schließende Fenster oder Türen oder Ähnliches.

Für versteckte, also nicht ohne weiteres erkennbare Mängel, hafte der Verkäufer trotz einer solchen Klausel, „wenn ihm diese Mängel bekannt waren und er diese dem Käufer bewusst verschwiegen hat“, sagt S. Als Beispiele nennt er Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, deren Ursache nicht beseitigt wurden und die vom Verkäufer vor dem Verkauf lediglich überstrichen wurden….“

Quelle und Volltext: merkur.de

Deutschland: „…Ein Haus zu bauen, ist zeit- und kostenintensiv. Viele entscheiden sich daher für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Doch auch hier lauern Stolperfallen.

Bei gebrauchten Immobilien gilt: „Gekauft, wie gesehen“. Offensichtliche Mängel können nach dem Kauf nicht mehr geltend gemacht werden. Deshalb ist eine kritische Prüfung vor dem Kauf unerlässlich. Zwar sind Verkäufer verpflichtet, den Käufer über eklatante versteckte Mängel, wie z. B. Schimmel hinter der Tapete, zu informieren. Sie haften aber nur, wenn der Mangel absichtlich verschwiegen oder beschönigt wurde. Für offensichtliche Mängel, die ein durchschnittlicher Kaufinteressent hätte erkennen können, z. B. Risse in der Fassade, haften Verkäufer hingegen nicht. Zusätzlich sollten Käufer auch die Renovierungs-Historie prüfen: Was wurde wann in welchem Umfang repariert, renoviert, modernisiert oder saniert…“

Quelle und Volltext: bauen.com

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025 – 9 S 41/24

1. Um auf den Verkäufer keinen indirekten Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags auszuüben, kommt ein Anspruch auf vorvertraglichen Schadensersatz nur bei besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen infrage (in Anlehnung an BGH, IMR 2018, 68).

2. Einer wesentlichen Bedeutung kommen dabei Ablauf und Inhalt der zwischen den Parteien geführten Vertragsverhandlungen zu: Veranlasst der Verkäufer den potenziellen Erwerber beispielsweise zur Beauftragung eines Notarvertragsentwurfs mit der Aussage: “Sie sind der Käufer!”, so ist aufgrund des dadurch begründeten besonderen Vertrauensverhältnisses dem Erwerber im Einzelfall auch bei Vorliegen eines späteren, besseren Angebots eines Drittinteressenten Gelegenheit zu geben, mit dem Angebot “gleichzuziehen”.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 – 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 – 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 – 13 U 64/23

„…Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird….“

Quelle und Volltext: ibr-online.de

Achtung bei der neuen Immobilie: Wer haftet bei Mängeln nach dem Wohnungskauf?

Verkäufer