Sachverständigenbüro für Baumängel und Bauschäden
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„..BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18
Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.*) „
Quelle und Volltext: ibr-online.de
Hamburg – Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung sind für eine formal ordnungsgemäße begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich. Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist. Nach § 4 Nr. 4 der WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 – 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung.*) (…)
Quelle und Volltext: ibr-online.de
Stuttgart – Bad – Cannstatt – 1. Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen. Eine Vertragsbedingung liegt demnach vor, wenn ein allgemeiner Hinweis nach seinem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorruft, es solle damit der Inhalt eines vertraglichen oder vorvertraglichen Rechtsverhältnisses bestimmt werden, wobei auf den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und die dabei typischerweise gegebenen Verhältnisse abzustellen ist.
2. Die Regelung in einem Kaufvertrag, Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorzunehmen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht, stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.
3. Der Käufer wird nicht unangemessen belastet, sich beim Verkäufer/bisherigen Vermieter zu informieren, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen durchgeführt werden.
4. Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen nach den §§ 558 – 560 BGB nur verlangt werden, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind demnach zulässig. Einschränkungen sind sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch dem Umfang nach möglich. (…)
Quelle und Volltext: ibr-online.de
Die Stadt Hannover will die energetische Sanierung von Mietwohnungen ankurbeln. Weil zuletzt die Nachfrage gesunken ist, weitet sie ein bereits existierendes Förderprogramm aus.
Wer als Hauseigentümer Mietwohnungen energetisch saniert und trotzdem die Mieten für drei Jahre weitgehend stabil hält, kann sich das von der Stadt bezuschussen lassen. Weil die Nachfrage seit Ende 2017 stark zurückgegangen ist, wird das Förderprogramm jetzt ausgeweitet. Bisher wurden nur Wohnungen im niedrige… (…)
Quelle und Volltext: goettinger-tagblatt.de
Berlin: Die MietBegrV Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB, insbesondere ist die Begründung ist allgemein zugänglich.
2. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreicht.
3. Der Begriff “umfassend” i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.
4. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.
5. Der Ersatz von Sanitärobjekten ist keine Modernisierung. So erhöht der Ersatz einer Badewanne durch eine Dusche nicht den Gebrauchswert der Mietsacher; eine Gebrauchswerterhöhung läge allenfalls vor, wenn eine Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne eingebaut wird.
6. Es obliegt dem Vermieter, der die fiktive Modernisierungsmieterhöhung gem. § 556e BGB geltend macht, im Einzelnen vorzutragen, welche Arbeiten im Rahmen der jeweiligen Kostenposition als Modernisierung anzusehen sind oder einen Zusammenhang zu solchen Arbeiten aufweisen.
7. Ein Stichtagszuschlag kommt nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2017 und dem aus 2019 – eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel – hier der aus 2017 – die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet. (…)
Quelle und Volltext: ibr-online.de
München: 1. Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 allein aus dem Grund, sich das bis zum 31.12.2018 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so ist dies keine Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.
2. Eine solche Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, weil hier offensichtlich ist, dass sich der Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte. (…)
Quelle und Volltext: ibr-online.de