Genehmigungsfähigkeit

OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.11.2025 – 15 U 6/25

1. Die Aufgabenstellung für einen Architekten kann darin bestehen, hinsichtlich bestimmter Aspekte (z.B. Genehmigungsfähigkeit; Bestandsschutz) nicht den sichersten Weg zu gehen, sondern – umgekehrt – zunächst die Umsetzbarkeit von Maximalvorstellungen auszuloten und erst dann davon abzurücken, wenn feststeht, dass sie nicht umsetzbar sind.

2. In einem solchen Fall schuldet der Architekt bis zum Abrücken von der Maximalvorstellung deren Umsetzung und nicht den sicheren Weg einer zweifelsfrei genehmigungsfähigen “kleinen” Lösung. Erst nach dem Abrücken ändert sich das Leistungssoll hin zu einer genehmigungsfähigen Planung.

3. Der Architekt muss die geltenden bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften kennen und bei seiner Planung berücksichtigen.

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VG Schleswig, Beschluss vom 08.11.2024 – 2 B 34/24

1. Eine formell rechtwidrige Nutzung darf aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ganz ausnahmsweise dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist.

2. Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens kann bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen, wenn bereits ein entsprechender Bauantrag gestellt worden ist.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

1. Im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2 gem. § 34 HOAI 2013) hat der Architekt zunächst die Wünsche des Bauherrn auszuloten, diesen zu beraten und ein Konzept zu erstellen. Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Grundlagenermittlung und Vorplanung ist in der Regel aber keine Voraussetzung für den Honoraranspruch des Architekten für diese Leistungsphasen.

2. Erst ab der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 gem. § 34 HOAI) hat der Architekt eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Die rechtliche Vertretung der Genehmigungsplanung gegenüber Behörden und Gerichten befreit den Architekten regelmäßig nicht von dieser vertraglichen Pflicht.

3. Der Architekt, der für ein Vorhaben i.S.d. § 34 BauGB eine genehmigungsfähige Planung verspricht, hat seine Planung so zu erstellen, dass sie als zulässig i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt werden kann, also innerhalb eines etwaigen Beurteilungsspielraums liegt. Erst dann erfüllt er seine vertragliche Pflicht (vgl. BGH, IBR 1999, 376). Dafür muss der Architekt die zur Lösung dieser Aufgabe notwendigen Kenntnisse auf dem Gebiet des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts besitzen (vgl. BGH, Urteile vom 17.04.1980 – III ZR 167/78, NJW 1980, 2576; vom 25.10.1984 – III ZR 80/83, IBRRS 1984, 4373; vom 19.03.1992 – III ZR 117/90, IBR 1992, 192).

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„…Ein zum Beginn der Verjährungsfrist analog § 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB führendes Abrechnungsverhältnis tritt ein mit der Unmöglichkeit der von einem Architekten übernommenen Planungsleistung aufgrund einer fehlenden Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens wegen eines Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften und einer nicht zu erlangenden Nachbarzustimmung….“

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OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 19.04.2023 – 10 B 1240/22

1. Die Bauausführung weicht von der Baugenehmigung erheblich abweicht, wenn sich die errichtete bauliche Anlage im Verhältnis zu der genehmigten Anlage als ein sog. aliud darstellt. Das ist immer dann der Fall, wenn beide Anlagen baurechtlich unterschiedlich beurteilt werden können und zwar unabhängig davon, ob die baurechtliche Zulässigkeit der von der Baugenehmigung abweichenden Anlage als solche im Ergebnis tatsächlich anders zu beurteilen ist.

2. Ein baurechtlich relevanter Unterschied zwischen der ursprünglich genehmigten und der abgewandelten Anlage ist immer dann anzunehmen, wenn sich für die abgewandelte Anlage die Frage der Genehmigungsfähigkeit wegen geänderter tatsächlicher oder rechtlicher Voraussetzungen neu stellt, das heißt, diese geänderten Voraussetzungen eine erneute Überprüfung der materiellen Zulässigkeitskriterien erfordern.

3. Bestandsschutz setzt voraus, dass die jeweils betroffene bauliche Anlage und ihre Nutzung entweder formell legalisiert, also von einer (möglicherweise auch rechtswidrigen) Baugenehmigung gedeckt sind oder aber im Zeitpunkt der Errichtung und Aufnahme der Nutzung beziehungsweise später während eines nennenswerten Zeitraums materiell mit dem jeweils geltenden Baurecht übereingestimmt haben.

4. Die Anforderungen an die Feuerbeständigkeit einer Kellerdecke dienen nicht nur dazu, das Übergreifen eines Feuers vom Kellergeschoss auf das Erdgeschoss zu verhindern, sondern auch dazu, dass die Kellerdecke einem im Erdgeschoss ausgebrochenen Feuer standhält und die Selbst- und Fremdrettung nicht gefährdet wird.

Quelle und Volltext: ibr.online.de

Bad Wiessee: „…Während dieses leidige Thema also erledigt ist, werden die anderen Schwarzbauten die Behörden wohl weiter beschäftigen. Zum Thema Terrasse: Wie Bammer ausführte, wurde diese um drei Meter in Richtung Süden zu groß errichtet. Gehe man von der Legalität des Gaststättenbetriebs an der Saurüsselalm aus – worüber bekanntlich noch das Gericht in einer Berufungsverhandlung zu entscheiden haben wird –, erscheine nach Auffassung der Verwaltung die Terrassenerweiterung aber „grundsätzlich vertretbar und nicht unüblich“, erläuterte Bammer.

Er schlug daher vor, den Antrag zwar abzulehnen, seitens der Gemeinde die Terrassenerweiterung aber so lange zu dulden, „bis Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit besteht…“

Quelle und Volltext: merkur.de

Baugenehmigung liegt nicht vor: Architekt muss Bauarbeiten stoppen!

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