Zustandsfeststellungen

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Die Sachverständigengutachten und sonstigen Schriftsätze des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® werden nach den Qualitätsmaßstäben der DEKRA Deutschland und der international gültigen ISO/ICE 17024-Norm erstellt und sind damit für alle Einsatzzwecke ob im privaten Bereich oder vor Gericht anerkannt. Jedes Gutachten des Hauses wird vom Inhaber, Herrn Gerhard Holzmann, selbst DIN EN ISO/ICE 17024 zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Bauschadenbewertung geprüft (falls nicht selbst geschrieben). Die Gewichtung der DIN EN ISO/ICE 17024 Zertifizierung entspricht der (deutschen und österreichischen) „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“. Schriftsätze sind damit auch mit einem Rundstempel versehen (Siehe auch § 36a der Gewerbeordnung).

Verweigert ein Bauherr (Auftraggeber) in Bezug auf einen Bauvertrag, welcher nach dem 01. Januar 2018 geschlossen wurde, die Bauabnahme unter Angabe mindestens eines Mangels, hat der Bauherr auf Verlangen des Unternehmers (Auftragnehmers) gemäß § 650 g Abs. 1, Satz 1 BGB an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes der Werksleistung mitzuwirken.

Bleibt der Bauherr als Auftraggeber einem Termin zur gemeinsamen Zustandsfeststellung fern und wurde der Termin einvernehmlich festgelegt oder vom Auftragnehmer mit angemessenem Vorlauf angekündigt, so kann der Auftragnehmer die Zustandsfeststellung und dessen nötige Protokollierung (i. d. R. durch einen hinzugezogenen Sachverständigen) gemäß § 650 g Abs. 2 Satz 2 BGB auch selbst vornehmen.

Das in aller Regel von einem Sachverständigen erstellte Zustandsprotokoll umfasst den bis zum Zeitpunkt der jeweiligen Vor-Ort-Begehung vorliegenden baulichen Zustand und listet hierbei die zur Begehung aufgefundenen und/oder gerügten Mängel auf. Bestenfalls werden die Zustandsberichte auch mit einer Fotodokumentation ergänzt.

Wird dem Auftraggeber die Bauleistung nach einer Zustandsfeststellung sodann zur Nutzung überlassen, steht der Unternehmer (Auftragnehmer) fortan quasi unter dem Schutz des § 650 g Abs. 3 BGB. Denn hierbei wird davon ausgegangen, dass in einem Zustandsbericht nicht angegebene offensichtliche Mängel vom Auftraggeber zu vertreten sind. Ausgenommen sind hier nur Mängel, die der Auftragnehmer gar nicht verursachen hätte können.

Dem Bauunternehmer sei als Auftragnehmer bei einer begründeten Abnahmeverweigerung (unter Angabe mindestens eines Mangels) des Auftraggebers/Bauherrn grundsätzlich zu empfehlen, eine Zustandsfeststellung im Sinne des § 650 g BGB von einem hinzugezogenen Sachverständigen durchführen zu lassen. Selbstverständlich hat aber auch der Auftraggeber immer das Recht zusätzlich einen eigenen Sachverständigen für eine Zustandsfestsetzung hinzuzuziehen.

Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® bietet neutral und unabhängig protokollierte Zustandsfeststellungen für den Wohn- und Industriebau im gesamten Bundesgebiet (auch im Ausland) an. Wir begehen gemeinsam mit Ihnen das entsprechende Objekt und erstellen einen entsprechenden Schriftsatz ggf. auch in Form eines typischen Gerichtsgutachtens (gem. Mustersachverständigenordnung). Terminierungen können via E-Mail an info@holzmann-bauberatung.de oder über die Rufnummer 0821 – 60 85 65 – 40 vereinbart werden.

§ 650 g BGB

Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

(1) Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

(2) Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Der Unternehmer hat die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung zu versehen und sie zu unterschreiben sowie dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung zu stellen.

(3) Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung nach Absatz 1 oder 2 ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

(4) Die Vergütung ist zu entrichten, wenn

1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2 entbehrlich ist und

2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

Zusammenfassung zur Zustandsfeststellung:

• Der Besteller/ Auftraggeber verweigert die Abnahme.
• Vom Auftragnehmer kann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangt werden.
• Die Zustandsfeststellung ist im Regelfall von beiden Parteien zu unterschreiben (Schriftform).
• Bleibt der Auftraggeber dem vereinbarten Termin zur Zustandsfeststellung fern, kehrt sich die Beweislast wenn der Auftragnehmer das Fernbleiben nicht zu vertreten hat.
• Mängel (auch offenkundig) die in dem Zustandsbericht nicht vermerkt sind und nach der Zustandsfeststellung offenkundig werden, hat der Auftraggeber für dessen Beseitigung einzutreten, es sei denn der Mangel kann nachvollziehbar nicht vom Auftraggeber verursacht worden sein.
• Die Schlussrechnung des Auftragnehmers wird nach Abnahme und Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung fällig (Tipp: auch die Zeit zur Prüfung der Rechnung sollte gegeben sein).

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Condition assessment

If a building owner (client) refuses to accept the construction, stating at least one defect, in relation to a building contract that was concluded after January 1, 2018, the building owner has, at the request of the entrepreneur (contractor) in accordance with § 650 g para.1, sentence 1 BGB to cooperate in a joint determination of the state of the work. 

If the building owner, as a client, stays away from an appointment for a joint assessment of the condition and if the appointment has been agreed by mutual agreement or has been announced by the contractor with an appropriate advance notice, the contractor can carry out the assessment of the condition and its necessary logging (usually by an authorized expert) in accordance with section 650 g (2) sentence 2 BGB.

The status report, which is usually drawn up by an expert, includes the structural condition available up to the time of the respective on-site inspection and lists the defects found and / or criticized for inspection. At best, the condition reports are also supplemented with photo documentation.

If the contractor is then given the construction work for use after a condition has been determined, the entrepreneur (contractor) is now virtually protected under Section 650 g (3) BGB. This is because it is assumed that the client is responsible for obvious defects that are not specified in a condition report. The only exceptions are defects that the contractor could not have caused.

In principle, the building contractor as the client in the event of a justified refusal to take delivery (stating at least one defect) of the client / building owner should be recommended to have a condition assessment within the meaning of § 650 g BGB carried out by an expert called in. Of course, the client also always has the right to call in an additional expert to assess the condition.

The expert office Holzmann-Bauberatung® offers neutral and independently logged status assessments for residential and industrial construction throughout Germany (including abroad). We will inspect the relevant object together with you and, if necessary, create a corresponding brief in the form of a typical court report (in accordance with the model expert regulation). 

Appointments can be made via email to info@holzmann-bauberatung.de or by calling 0821 – 60 85 65 – 40.

§ 650 g BGB

Assessment of condition when refusal to accept; Financial statements

1. If the customer refuses to accept the goods, stating defects, he must cooperate with the entrepreneur’s request to determine the condition of the plant. the joint assessment of the condition should include the date of manufacture and must be signed by both contracting parties.
2. If the customer fails to meet an agreed date or a date determined by the entrepreneur within a reasonable period to determine the condition, the entrepreneur can also carry out the status determination unilaterally. this does not apply if the purchaser is absent due to a circumstance for which he is not responsible and which he immediately informed the entrepreneur. the entrepreneur must provide the one-sided assessment of the condition with the date of production and sign it and provide the customer with a copy of the unilateral assessment of the condition.
3. If the work has been procured for the customer and if an obvious defect is not specified in the condition determination according to paragraph 1 or 2, it is assumed that this occurred after the condition determination and is the responsibility of the customer. the presumption does not apply if the type of defect cannot have been caused by the customer.
4. The remuneration is payable if
   1. the customer has accepted the work or the acceptance is dispensable according to § 641 paragraph 2 and
   2. the entrepreneur has given the customer a verifiable final invoice.

The final invoice is verifiable if it contains a clear list of the services rendered and is understandable for the customer. it is considered to be verifiable if the customer has not raised reasonable objections to its verifiability within 30 days of receipt of the final invoice.

Summary of the condition determination:

• the customer / client refuses acceptance
• the contractor may be asked to make a joint assessment of the condition
• as a rule, the condition determination must be signed by both parties (in writing)
• if the client stays away from the agreed date to determine the condition, the burden of proof is reversed if the contractor is not responsible for the absence
• defects (also obvious) which are not noted in the condition report and which become apparent after the condition has been determined, the client has to advocate for their removal, unless the defect cannot be caused by the client understandably
• the contractor’s final invoice is due after acceptance and delivery of a verifiable final invoice (tip: the time for checking the invoice should also be given)