Wohnungseigentümer

Berlin: „…Von Schimmelbefall in den Nasszellen bis zu schlecht ausgeführten Fugen: Ärger um das Badezimmer steht nicht gerade im Vordergrund der Immobilien-Rechtsfälle. Aber dennoch gibt es auch in diesem Bereich immer wieder Streitigkeiten, die vor den Schranken des Gerichts landen.

Ein Wohnungseigentümer und sein Mieter stritten darum, ob die Reparatur der Dichtung am Abflussrohr der Toilette unter die Kleinreparaturklausel fällt. Das heißt, ob der Mieter dafür aufkommen muss oder nicht. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 15 C 256/19) befand, ein Mieter wirke nicht unmittelbar auf die Dichtung am Abflussrohr ein und habe damit auch keine Möglichkeit, den Verschleiß durch schonenden Umgang zu reduzieren. Deswegen handle es sich hier nicht um eine Kleinreparatur im Sinne des Gesetzes….“

Quelle und Volltext: haustec.de

Karlsruhe: „….Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) mit der Frage befasst, ob der einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattende Beschluss der Gemeinschaft mit der Begründung einer Sorge vor Lärm angefochten werden kann. Im Ergebnis wird das verneint.

Im konkreten Fall hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Stock den Einbau einer Klimaanlage zu gestatten. Die im vierten Obergeschoß wohnende Klägerin reichte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein.

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung – hier: den mit einer Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade verbundenen Einbau des Split-Klimageräts – durch Beschluss zu gestatten, folge aus § 20 Abs. 1 WEG….“

Quelle und Volltext: vermieterverein.de

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.09.2024 – 5 S 4/23

1. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung ist in den Fällen möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entsteht.

2. Stehen aber verschiedene, gleichwertige Auslegungsalternativen zur Auswahl, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

3. Der Ausbauberechtigte hat die Kosten der gestatteten baulichen Veränderung zu tragen. Kosten in diesem Sinne sind alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, d.h. sowohl die Erst-Errichtungskosten als auch alle Folgekosten. Bei gebotener weiter Auslegung werden alle Kosten erfasst, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind, also auch alle Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Verkehrssicherung und späterer Erhaltungsmaßnahmen, ebenso notwendige “Vorbereitungskosten”; dies gilt selbst dann, wenn die Ausbaumaßnahme unvermeidbar auch anderen Wohnungseigentümern zugutekommt

Quelle und Volltext: ibr-online.de

BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.*)

2. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246).*)

3. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246 ff.).*)

Quelle und Volltext: ibr-online.de

BGH, Urteil vom 26. Januar 2024 – V ZR 162/22

„…Hintergrund der Klage: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fordert Schadensersatz vom ehemaligen Verwalter aufgrund einer gescheiterten Dachsanierung.

Verlauf der Dachsanierung: Die GdWE beauftragte eine Dachsanierung mit einem Gesamtvolumen von 117.000 Euro. Der Verwalter zahlte während der Arbeiten Abschlagszahlungen von insgesamt 104.500 Euro, obwohl nur über einen Teil der Arbeiten Abschlagsrechnungen vorlagen.

Ergebnis der Sanierung: Die Arbeiten wurden bei einem Baufortschritt von 85 bis 90 Prozent abgebrochen. Ein Gutachter, den die Gemeinschaft beauftragte, bezeichnete die bisherigen Leistungen als mangelhaft und unbrauchbar. Es wurde festgestellt, dass die bisherigen Arbeiten abgerissen werden müssen, um die Mängel zu beseitigen.

Klage gegen den ehemaligen Verwalter: Die GdWE fordert Schadensersatz in Höhe der gezahlten Beträge von 104.500 Euro vom ehemaligen Verwalter. Alternativ verlangt sie eine Gegenleistung in Form der Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Dachdecker….“

Quelle und Volltext: fibucom.com

KG, Beschluss vom 30.01.2025 – 1 W 21/24

„…Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten “der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer” zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht…“

Quelle und Volltext: ibr-online.de

Bad- und WC-Urteile: Ein gar nicht so stilles Örtchen

Wohnungseigentümer