Holzmann-Bauberatung

Sachverständigenbüro für Baumängel und Bauschäden

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Schadensersatzanspruch gegen Verwalter bei Sanierungsbedarf?

Wohnungseigentümer

BGB §§ 280, 675, 823; WEG §§ 21, 26

  1. Bei Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum besteht eine Verpflichtung des Verwalters, tätig zu werden, Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen und gefasste Sanierungsbeschlüsse auch umzusetzen.
  2. Allerdings bedarf es für die Umsetzung gefasster Sanierungsbeschlüsse auch der Sicherstellung, dass die notwendigen finanziellen Mittel hierfür vorhanden sind.
  3. Sofern aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters (Sach-)Schäden am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer entstehen, kann aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter auch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen.
  4. Soweit unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung berechtigte Aufwendungen getätigt werden, kann dies einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründen, jedoch keinen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung.

LG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2018 – 318 S 76/16

(…)

Quelle und Volltext: ibr-online.de

Überwegerecht – Kostenlast nicht einheitlich geregelt: Wer muss zahlen?

BGB §§ 742, 748, 1020 Satz 2; WEG §§ 23, 46

  1. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbstständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden – wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten -, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger.
  2. Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d. h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben.
  3. Liegt keine Zustimmung des Sondernachfolgers vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam.
  4. Vereinbaren der Verkäufer eines Grundstücks und der kaufende Bauträger, dass auf einem Vordergrundstück ein Überwegungsrecht eingeräumt wird und der Bauträger die Unterhaltungskosten hierfür trägt, und übernimmt der Bauträger diese Unterhaltungspflicht nicht in alle seine Kaufverträge mit den einzelnen Eigentümern, ist diese Vereinbarung unwirksam.
  5. Bei einer grundbuchlich zu Gunsten des Nachbarn gesicherten Überwegung hat im Zweifel der Eigentümer die hälftigen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung entsprechend § 1020 Satz 2 BGB zu tragen.
  6. Das Beschlussergebnis ist durch den Verwalter zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt.

AG Oldenburg, Urteil vom 07.06.2018 – 10 C 25/17 (nicht rechtskräftig) (…)

Quelle und Volltext: ibr-online.de

WEG § 21 Abs. 4, 5, 8

  1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.*)
  2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.*)
  3. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.*)
  4. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, IMR 2015, 29 = BGHZ 202, 375 ff.).*)

BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17

vorhergehend:
LG Hamburg, 28.06.2017 – 318 S 9/16
AG Hamburg, 07.12.2015 – 11 C 22/15

Quelle und Volltext: ibr-online.de

“Kein Mensch kann seine Wohnung geräuschlos nutzen”

Wie viel Lärm darf im Mehrfamilienhaus gemacht werden? In einem aktuellen Fall entscheidet der BGH über den Schallschutz nach Sanierungen. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund kennt sich aus mit lärmempfindlichen Nachbarn.

Interview von Max Sprick

Neue Gebäude müssen besser gedämmt sein als alte. Doch was gilt, wenn der Nachbar im Mehrfamilienhaus einen Teil seiner Wohnung sanieren lässt? Der Bundesgerichtshof urteilt heute darüber, welche Standards wann angewendet werden müssen. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer gegen seinen Nachbarn, der in der Wohnung darüber das Bad sanieren und den Fußboden tauschen ließ. Der untere Nachbar fühlte sich belästigt, weil es nach der Sanierung lauter war als vorher. Ulrich Ropertz ist Jurist und Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Er kennt sich mit Nachbarn aus, die über Lärm streiten.

SZ: 23 Uhr, man will schlafen, kann es aber nicht, weil in der Wohnung über einem die Nachbarn wie eine Zebraherde herumtrampeln – was tun?

Ulrich Ropertz: Kein Mensch kann seine Wohnung geräuschlos nutzen. Es gibt auch keine Regeln, die festlegen würden, wie laut genau man in seiner Wohnung sein darf. Höchstens abstrakte Vorgaben, die für alle Mehrfamilienhäuser gelten: Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zum Beispiel, das besagt, man soll so wenig Lärm wie möglich machen. Oder, dass ab 22 Uhr Nachtruhe gilt…..

Quelle und Volltext: Süddeutsche.de

Das Urteil hierzu finden Sie hier: BGH Urteil V ZR 276/16

Weitere Informationen zum Schall hier: Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung®

Selbständiges Beweisverfahren: Bei WEG trotz Mangelbeseitigung noch Fristsetzung nach § 494a ZPO erforderlich

LG München I, Beschluss vom 29.08.2017 – 36 T 14698/16

  1. Sinn und Zweck des § 494a ZPO ist es, die Lücke zu schließen, die entsteht, wenn der Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens nach der Beweisaufnahme auf eine Hauptsacheklage verzichtet; er soll nicht durch Unterlassen der Hauptsacheklage der Kostenpflicht entgehen, die sich bei Abweisung einer Hauptsacheklage ergeben würde. Die Kostentragungspflicht nach § 494a Abs. 2 ZPO wurzelt demnach in einem mutmaßlichen Unterliegen des Antragstellers des selbständigen Beweisverfahrens.
  2. Für eine Anwendung des § 494a ZPO ist kein Raum, wenn der Antragsgegner die im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel selbst beseitigt.
  3. Die übrigen Wohnungseigentümer begeben sich durch die Mängelbeseitigung jedoch nicht in vergleichbarer Weise in die unterlegene Position wie etwa der Werkunternehmer, der sachverständig bestätigte Mängel behebt. Die Wohnungseigentümer schulden nicht die Mängelbeseitigung, sondern primär die Mitwirkung an einer entsprechenden Beschlussfassung.
  4. Dies setzt im Regelfall die vorherige Vorbefassung der Wohnungseigentümer mit dem Rechtschutzbegehren des Antragstellers voraus.

Quelle und Volltext: Ibr-online.de 

494a Frist zur Klageerhebung

1) Ist ein Rechtsstreit nicht anhängig, hat das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat.

2) (1) Kommt der Antragsteller dieser Anordnung nicht nach, hat das Gericht auf Antrag durch Beschluss auszusprechen, dass er die dem Gegner entstandenen Kosten zu tragen hat. (2) Die Entscheidung unterliegt der sofortigen Beschwerde.

Rechtswidrige Umgestaltung bedarf der vollständigen Rückgestaltung!

LG München I, Urteil vom 15.11.2017 – 1 S 1978/16 WEG

  1. Tritt ein Beseitigungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen.
  2. Bei einer Störung des Eigentums durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gem. § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt.

Quelle und Volltext: Ibr-online.de