Leitsatz

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.

A. Problemstellung

Verträge werden grundsätzlich zwischen zwei oder mehr Personen geschlossen und entwickeln nur relative Rechte. So wäre es eigentlich auch im Mietrecht mit der Folge, dass ein Eigentumswechsel auf Vermieterseite zwar nicht das Mietverhältnis zwischen Mieter und veräußerndem Vermieter beeinflussen würde, aber dem Mieter auch keine Rechte, insbesondere keine Besitzrechte gegenüber dem Erwerber geben würde. Dieser Grundsatz „Kauf bricht Miete“ entsprach bis Ende des vorletzten Jahrhunderts auch dem geltenden Recht. Erst während der Beratung über das BGB haben sich Auffassungen durchgesetzt, die eine Verdinglichung der Miete forderten. Der 19. Deutsche Juristentag 1888 empfahl in das Bürgerliche Gesetzbuch für den Fall der freiwilligen Übereignung einer Sache, die dem Mieter oder Pächter bereits vorher überlassen war, den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aufzunehmen. Nationale, sozialpolitische, wirtschaftliche wie auch juristische Gründe sprachen für diese Entscheidung. Durch diesen Paradigmenwechsel sollte das BGB mit einem „Tropfen socialpolitischen Öls“ gesalbt werden. So selbstverständlich wie uns das heute vorkommt, ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ also gar nicht. § 566 BGB verlangt auf der Tatbestandsseite, dass Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird. (…)

Quelle und Volltext: Juris.de