Günstige Pauschalpreise bei Baugutachtern sind meist nur auf Basis schlechter Qualität ohne etwaige individuelle Leistung erstellt. Nicht selten sind gar illegale Vorgehensweise einbezogen, die am Ende vielleicht auch Ihnen schaden. Sind Sie vorsichtig und lassen Sie besser die Finger davon.

Ein neutrales Sachverständigengutachten ist eine wichtige und selten vermeidbare Basis, um Streitigkeiten unterschiedlicher Art lösen zu können. Ob man nun nur eine baubegleitende Beratung (auch in juristischer Form) in Anspruch nimmt oder auch außergerichtlich zu Mangelbeseitigung auffordert oder gar vor einem Gericht Schadensersatz fordert – ohne Sachverständigengutachten ist das zumeist nicht sinnvoll. Gerade, wenn schon mal gepfuscht wurde, ergo Mängel und/oder Schäden vorhanden sind, wird in der Praxis immer wieder gefragt, ob man denn die Sachverständigenkosten auch von der Gegenseite bezahlt bekommt.

Bagatellgrenzen 

Tatsache ist, dass man als bautechnischer Laie den Baumangel oder eben Bauschaden in aller Regel überhaupt nicht einschätzen kann, die möglichen Folgen daraus schon gleich gar nicht. Ergo man benötigt jemanden, der Ahnung hat. Jemanden, der nicht am Bau selbst verdient und auch keine zusätzlichen Produkte anbietet. Jemanden, der neutral und ohne etwaige Abhängigkeiten aufzeigt, was, warum und bestenfalls auch wieso, etwas falsch gelaufen ist. Dass eine solche Notwendigkeit (auch zum Verbraucherschutz) vorhanden ist, hat auch der Gesetzgeber erkannt, so gibt es zahlreiche Urteile von unterschiedlichen Gerichten. Der Tenor dieser Urteile ist relativ deutlich, er besagt nämlich, dass diese Gutachterkosten in aller Regel von der Gegenseite übernommen werden müssen, sofern tatsächlich Mängel vorhanden sind. Die bei Kfz-Schadensgutachten oft zu hörende Bagatellgrenze von 700 Euro lasse ich nun jedoch außen vor, denn im Bauwesen sind Kleinschäden in dieser Höhe eher selten Streitursache. Dazu kommt, dass qualitativ annehmbare Begutachtungen im Bauwesen in der Regel diesen Betrag überschreiten und ein gewissenhafter Sachverständiger das auch, soweit machbar, vorab dem Klienten entsprechend erläutert.

Allgemein übliche Kosten

Ganz kurz zu den allgemeinen Kosten von Sachverständigenbüros, welche betriebswirtschaftlich sauber abrechnen und damit für Sie als Kunde nicht die Gefahr besteht, dass das Unternehmen vielleicht schon während Ihrer Gewährleistungszeiten in Konkurs geht. Bei der Betrachtung muss natürlich berücksichtigt werden, dass es sich hier dann auch um legale, steuerzahlende Unternehmen handelt, welche meist auch Arbeitgeber sind und somit entsprechende Abgaben zu zahlen haben.

In aller Regel werden Aufwendungen des Bausachverständigen über den Einsatz diverser Messinstrumente, Stundenhonorare, Fahrtkilometer und sonstigem für ein Gutachten (oder eine Begutachtung) benötigtem Aufwand bezahlt. Kilometerentgelder liegen hierbei zwischen 0,50 Euro/km und 1,20 Euro/km (zzgl. 19 % MwSt). Stundenhonorare grob beschrieben zwischen 115 Euro/h und 280 Euro/h (zzgl. 19 % MwSt) – je nach Qualifikation und Fachgebiet des Sachverständigen. Manch Honorare mögen teuer erscheinen, doch zählen auch hier die Jahre der “Übung”. Erfahrene Sachverständige sind oft auch schneller und deutlich besser ausgerüstet als Anfänger und ihren Preis schon alleine daher wert. Auch sollte man hier an betriebswirtschaftliche Machbarkeit denken, ein Sachverständiger, der für 60 Euro pro Stunde arbeitet, kann sich kaum Personal, ein fachgerechtes Büro und die angesprochenen Messgeräte leisten und ist nach den ersten Steuerzahlungen oder einer KFZ-Panne vielleicht auch schon pleite. 

Stundenhonorare werden in aller Regel für sämtliche zeitliche Aufwendungen verrechnet, ergo für die Fahrzeiten, die Untersuchungszeiten vor Ort und die Bürozeiten. In den meisten Büros werden auch Beratungen via Telefon oder E-Mail im Zuge des Zeithonorars berechnet. Der Einsatz von Messinstrumenten ist immer vom Gerät selbst abhängig, bzw. dessen Wert und Unterhaltskosten. Neben diesem kommen meist auch noch Schreibauslagen oder prozentuale Abrechnungen zu Bürokosten/-materialen hinzu und wie angegeben weitere für die Arbeit nötige Ausgaben (Hotelkosten, Flugkosten etc. pp. oder einfach auch nur Portokosten).

Sehr interessant sind auch immer wieder Honorare, die sich wechseln, so sieht man gerne einmal, dass ein und die selbe Person mit zwei oder drei unterschiedlichen Honorarangaben arbeitet. Als Sachverständiger 115,00 Euro, als Energieberater 75,63 Euro (sic!) und als Geschichtenerzähler vielleicht nur 25,00 Euro. Sollten Sie derartiges sehen, wäre es sicher am Besten, gleich den nächsten Kollegen anzurufen und keinesfalls einen solchen Anbieter einzubeziehen. Im Fall war es gar ein junger Kollege, der mit jahrelanger Berufserfahrung wirbt, selbst aber zum Zeitpunkt noch keine 30 Jahre alt war und nachdem, was er als erlernt angab, kaum mehr als 1 Jahr Berufserfahrung haben kann. Bewirbt aber seinen 1-Mann-Betrieb als “Kompetenzzentrum für Bau und Energie” (sic!)….

Wie stellt sich so ein Stundenhonorar zusammen

Das Sachverständigenhonorar muss allgemein betrachtet folgende Kosten decken:

• Bürokosten (Miete, Heizkosten, Strom, Telefon, etc.)
• Laufende Kosten der Mitarbeiter (Lohnkosten, Sozialabgaben, Berufsgenossenschaftsbeiträge, etc.)
• Büroausstattung (Möbel, Computer, Drucker, Kopiergeräte, etc.)
• Häufig auch Kosten für hauseigene Laboreinrichtung
• Büromaterialien wie Papier, Druckerkartuschen, Briefumschläge, Schreibwaren, etc.
• Messgeräte für die Sachverständigentätigkeit
• Kosten für Fachliteratur, Normen, Richtlinien, etc.
• Betriebliche Steuern
• Verbandsbeiträge, Pflichtbeiträge bei den jeweiligen Kammern (IHK, HWK etc.)
• Kosten für Werbemittel wie Einträge in Branchenbücher, Zeitungswerbung, Visitenkarten, Internetseiten etc.
• Nicht zu unterschätzende Kosten für fortlaufende Weiterbildungen.

Es gilt hierbei also zu bedenken, dass das Stundenhonorar des Sachverständigen nahezu alle Unternehmerkosten decken muss. Ist es zu niedrig, kann man nicht betriebswirtschaftlich handeln und läuft Gefahr, durch laufende Kosten in Existenznöte zu gelangen. Da man als Sachverständiger bestenfalls neutral und vor allem auch unabhängig arbeiten sollte, ist eine stabile Umsatzlage eine der wichtigsten Voraussetzungen für ein seriös geführtes Unternehmen. Tiefpreisige Angebote sind hier in aller Regel nicht seriös, da man damit nicht unabhängig wirtschaften kann.

Wie stellen sich km–Pauschalen zusammen

Viele mögen denken, dass sich die zusätzlich zu berechnenden km–Pauschalen nur aus Treibstoffkosten zusammensetzen, das ist aber grundlegend falsch. Die km–Pauschalen müssen im Wesentlichen folgende Kosten decken:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis, Kosten für Leasing– oder Darlehen etc.)
• Treibstoffkosten
• Kundendienstkosten
• Sommer–/Winterbereifung
• Reinigungs–/Pflegekosten
• Reparatur von Verschleißteilen
• Steuer und Versicherungskosten inkl. Kaskoanteil
• Kosten für Automobilclub wie ADAC, o. Ä.
• Beifahrerversicherung (für Mitarbeiter, welche mitfahren)

Pauschalpreise und Sonderangebote

Die Preise mögen hier akut schwanken, vergleicht man jedoch, unter Rücksichtnahme auf die Ausarbeitungsqualität, die Endpreise, so ist durchaus eine Linie zu erkennen. Die neu aufkommenden Pauschalangebote oder verhandelbaren Paketpreise sind für seriöse Gutachter ein definitives No-Go.

Der wichtigste Grund dagegen ist, dass wir Gutachter vorab nicht wissen, wie lange etwas dauert. Leckageortung, Schadensursache, Anzahl der Baumängel und Schäden, etc. pp., alles Unbekannte, deren nötiger Leistungsbedarf vorab nicht einschätzbar ist. Sollte ein Sachverständiger das trotz allem anbieten, zieht er Sie entweder über den Tisch oder er hat schlicht keine Ahnung von dem, was er tut. Vergleichen Sie das mit einem Anruf bei Ihrem Hausarzt. Wenn dieser auf die telefonische Frage: “Ich habe Bauchweh. Was kostet die Behandlung?” Ohne etwaige Untersuchung sagt: “Die Leber muss raus, 1.500,00 Euro”, werden Sie diesem Arzt wohl weniger vertrauen. Absolut identisch ist dies bei uns Sachverständigen. Auch wir müssen diagnostizieren, um zu wissen, wo es drückt und was zur Heilung anzustoßen ist.

Man liest nicht selten von Honorarpauschalen für Schimmelpilzbegutachtungen, Wohnungsbesichtigungen und Ähnlichem mit Wertangaben zwischen 349,00 Euro und 499,00 Euro. Bei genauerer Betrachtung ist die Zeit hierfür auf max. 1 bis 2 Stunden reduziert, schriftliche Ausarbeitungen gar nicht enthalten und es sind auch nur minimale Anfahrten eingeschlossen (zumeist max. 5 bis 10 km). Gehäuft kommen noch sogenannte Nebenkostenpauschalen für Kopier-, Post- und Telefonkosten, o. Ä. oben drauf, die in aller Regel dann zwischen 5% und 10% des Nettowertes liegen (zzgl. MwSt.). Fragt man sich wohl gerechtfertigt, warum solche Angaben immer erst zwei, drei Klicks nach dem eigentlichen Angebot sichtbar werden und vor allem … haben Sie schon mal nachgerechnet, wie viel 5 % bei 500 Euro Nettowert sind? Richtig, 25 Euro (inkl. MwSt. sind das schon 29,75 Euro) für… sind wir ehrlich, es betrifft bei solchen Pauschalangeboten fast immer nur Portokosten, die Fahrtkosten zur Post, wie auch das Verpackungsmaterial! Da reden wir von 12,00 bis vielleicht 16,00 Euro netto. In aller Regel werden auf seriöse Weise irgendwas um 15,00 Euro als Porto- und Telefonkostenpauschale verrechnet (wohl gemerkt inkl. Telefonkosten, zu welcher natürlich nicht nur die reinen Kosten des Telefonierens, sondern auch die dafür nötige Zeit einbezogen ist).

Rechnet man diese “Pauschalangebote” im Gesamten nach, kommt man schnell auf Stundensätze zwischen 190,00 Euro und 245,00 Euro – obwohl womöglich werbetechnisch klug, Sätze von 119,00 Euro oder vielleicht auch nur 95,00 Euro angegeben sind. Oben drein kommen die sogenannten Nebenkosten etc. hinzu, die auch gerne mal 100,00 Euro überschreiten. Ganz schlaue Kollegen rechnen am Ende einfach zwei, drei Stunden mehr hinzu, wie es oft bei Aufträgen von Gericht vollzogen wird, denn das JVEG bezahlt ja bekanntlich eher sparsam Honorare. Somit sind es in aller Regel nie etwaige Sonderangebote, sondern eher hohe Werte mit akut vernebelten Preisangaben. Zumeist handelt es sich dann auch nicht wirklich um qualifizierte Bauexperten, auch wenn sie sich werbegeschickt derart betiteln, sondern um Werbeagenturen und Kaufleute, welche im Hintergrund stehen und zu Ihnen günstige “Fachleute” schicken, um schnelles Geld zu machen (qualifizierte und erfahrene Bausachverständige sind unabhängig und damit nicht angestellt oder von einer Agentur abhängig). Die Ergebnisse solcher Leistungen sind, wie die Angebote selbst, unbrauchbar.

Auch interessant sind Aussagen wie (tatsächliche im Internet aufgefundene Angebote!):

• Honorar Erstberatung: ab 189,00 Euro
• Honorar Kurzgutachten (10-12 Seiten): ab 199,50 Euro
• Hauskaufberatung: ab 350,00 Euro
• Schimmeluntersuchung: ab 499,90 Euro
• Kurzgutachten Pauschal 280,00 Euro zzgl. pro m2 Nfl./Wfl. 1,00 Euro

Das “ab” gibt die Freigabe, auch mal gerne das doppelte oder dreifach verlangen zu können. Sehr oft fehlt auch das “ab” komplett, dann werden tatsächlich nötige Leistungen, welche realistisch betrachtet in Umfang und Art bei jedem Objekt unterschiedlich und damit auch völlig unbekannt sind, pauschalisiert. Respekt, ein Hellseher mag man schreiben, tatsächlich aber handelt es sich nur um Fangangebote, deren Interpreten entweder selbst nicht wissen, wie man betriebswirtschaftlich stabil kalkuliert (gefährlich, da womöglich nicht solvent/zahlungsfähig im Schadensfall) oder es gezielt darauf anlegen, Sie über den Tisch zu ziehen.

Die große Bauernfängerei fängt aber dann an, wenn sich die sogenannten Gutachten mit Entlohnungen nach m2-Fläche oder gar nach Schadenumfang und/oder anteilig an den Schaden- oder Mangelbeseitigungskosten bezahlen lassen und hier zusätzlich noch Pauschalpreise für die Begutachtungen einfließen lassen. Aus Sicht der seriösen Sachverständigen ist das äußerst verwerflich.

Verhandelbar ist nutzlos

Wer als Sachverständiger seine Honorierung verhandelbar macht, mit dem kann auch das Untersuchungsergebnis ausgehandelt werden, was dann nichts anderes als ein Gefälligkeitsgutachten ist (im Ernstfall nicht zu gebrauchen und immer anfechtbar). Paket- oder Pauschalpreise werden häufig im Internet von Baugutachtern angeboten, sind jedoch ebenso unseriös wie ein Gefälligkeitsgutachten. Bauschäden sind ohne Untersuchung nur selten fachgerecht zu bewerten und eben diese im Individualfall nötige Untersuchung kann nicht ohne Einsicht vorab diagnostiziert werden. Pauschalangebote zu individuellen Bauproblemen sind so ziemlich das minderwertigste, das man nach Gefälligkeitsgutachten als Bausachverständiger anbieten kann. Sie sorgen für nichts anderes als fehlerhafte Untersuchungen und/oder überhöhte Preise. (Zu solchen Angeboten kommen i. d. R. auch nur schwammig oder gar nicht erwähnte Fahrtkosten, Mehrwertsteuer und sonstige Zusatzkosten, die den Pauschalpreis dann am Ende gerne verdoppeln oder gar verdreifachen). Fallen Sie also nicht auf solche Fangangebote herein, das kann und wird in aller Regel sehr teuer werden. Wesentlich teurer als eine normale/durchschnittliche Sachverständigenleistung.

Urteile zur Kostenübernahme

Aber zurück zur Kostenübernahme von entstandenen Sachverständigenkosten und den Gerichtsurteilen dazu.

Eines dieser Urteile sprach das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2014 aus (Az.: U 58/14 vom 19.11.2014). Das OLG sprach der geschädigten Auftraggeberin hierzu den Schadensersatz über die bereits geltend gemachten Sachverständigenkosten zu. Im Fall bestand ein Vertrag, der Bauleistungen nach gültiger VOB vorgab (VOB-Vertrag). Eine Begründung war der § 13 Abs. 7 Nr. 3 VOB/B 2009 (in VOB/B 2012 identisch):

„……Im Übrigen ist dem Auftraggeber der Schaden an der baulichen Anlage zu ersetzen, zu deren Herstellung, Instandhaltung oder Änderung die Leistung dient, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der die Gebrauchsfähigkeit erheblich beeinträchtigt und auf ein Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen ist. Einen darüber hinausgehenden Schaden hat der Auftragnehmer nur dann zu ersetzen,

a) wenn der Mangel auf einem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik beruht,

b) wenn der Mangel in dem Fehlen einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit besteht oder

c) soweit der Auftragnehmer den Schaden durch Versicherung seiner gesetzlichen Haftpflicht gedeckt hat oder durch eine solche zu tarifmäßigen, nicht auf außergewöhnliche Verhältnisse abgestellten Prämien und Prämienzuschlägen bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherer hätte decken können..“

In diesem Urteil vom Oberlandesgericht Hamm wird aber auch verdeutlicht, welche Kosten nicht erstattungsfähig sind, wie die Gutachterkosten, die zur Mangelprüfung gar nicht erforderlich waren, weil der Mangel auch ohne besondere fachliche Kenntnisse zu erkennen und zu beschreiben war. Man könnte das nun in derart weiter erörtern, dass beispielsweise für einfache Putzrisse in einer Innenwand kein Gutachten nötig wäre. Dem muss ich aber als Stuckateur und Ingenieur widersprechen, denn ein Laie wird sich in aller Regel schwer tun, zu beurteilen, ob ein Riss in der Wand im Putz oder gar schon im Mauerwerk ist, woher er kommt und vor allem auch welche Folgen zu erwarten sind. Weiter schilderte das OLG Hamm, dass, wenn eine Fachfirma den Mangel im Rahmen einer Mangelbeseitigungsmaßnahme nicht in den Griff bekommt, der Auftraggeber immer ein Gutachten für erforderlich erachten darf. 

Hiernach sind also diejenigen Kosten erstattungsfähig, die aufgrund einer notwendigen Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Ermittlung  eines Mangels und der Beseitigungsmaßnahmen entstehen. Das Gericht konkretisierte gar noch, indem es in diesem Einzelfall darauf verwies, dass sich die Mangelfrage in dem verhandelten Fall dermaßen spezifisch darstellte, dass die Hinzuziehung eines Sachverständigen gerechtfertigt war. Die Gutachterkosten waren damit, wie so oft, erstattungsfähig, weil die Hinzuziehung eines Sachverständigen notwendig war und auch weil die Hinzuziehung eines Gutachters nicht nur zur allgemeinen Prüfung auf Abnahmereife oder Ähnliches erfolgt war, sondern zur konkreten Ermittlung von Art und Ausmaß des Mangels und der Notwendigkeit über die Mangelbeseitigung. Die Kosten der notwendigen Hinzuziehung eines Sachverständigen sind somit ersatzfähiger Mangelfolgeschaden des Bestellers.

Ein weiteres Beispiel gibt der Bundesgerichtshof mit einem am 30.4.2014 gesprochenen Urteil (AZ: VIII 275/13). In diesem Fall sind Mängel nach dem Verlegen eines Parketts eingetreten. Der Bundesgerichtshof beschloss, dass dem Kläger die Erstattung des Privatgutachtens zustehe.

Zitat der BGH Pressemeldung zum Urteil vom 30.4.2014:

„…Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern der vom Berufungsgericht bejahte verschuldensunabhängige Anspruch aus § 439 Abs. 2 BGB* auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens zusteht. Denn schon für § 476a BGB a.F., der dem § 439 Abs. 2 BGB als Vorbild gedient hat, hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit mehrfach eine Erstattungsfähigkeit von Sachverständigenkosten zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel bejaht. Auf dieses Normverständnis hat der Gesetzgeber für § 439 Abs. 2 BGB zurückgegriffen, so dass für die heutige Rechtslage nichts anderes gelten kann….“

Was ist erstattungsfähig?

Diese Frage ist nicht ganz so einfach zu beantworten, denn allgemein gilt, dass nicht immer der vollständige Aufwand hinsichtlich gefundener Mängel zu ersetzen ist. Nicht erstattungsfähig sind dabei generell Kosten für Gutachten, die ohne konkreten Anlass, also nur vorbeugend zur Prüfung der Vollständigkeit und Mangelfreiheit der Bauleistungen beauftragt werden (beispielsweise zur baubegleitenden Qualitätssicherung). Gleiches gilt, wenn das Sachverständigengutachten nicht zu dem Zweck eingeholt wurde, um die Durchsetzung eines bereits feststehenden Entschlusses zur Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung zu fördern, sondern um dem Auftraggeber überhaupt erst Klarheit über bestimmte Voraussetzungen seiner Rechtsposition zu verschaffen und ihm weitere Erkenntnisgrundlagen zu liefern, von denen er seine – abschließende – Entscheidung zu einem etwaigen gerichtlichen Vorgehen abhängig machen will (OLG Köln, Urteil vom 3.9.2012, Az. 22 U 58/12 oder auch OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014, Az. 12 U 58/14).

Kurzum kann es durchaus Probleme mit der Erstattungsfähigkeit geben, wenn es sich um Kosten für das Suchen von Mängeln handelt. Allgemein als sicher scheint hingegen die Erstattungsfähigkeit für Kosten, welche für das Prüfen von Ursachen und Ausmaß von bereits eingetretenen und vielleicht noch zu erwartenden Mängeln aufgewendet werden müssen. Das würde streng genommen bedeuten, dass man für das Suchen von Mängeln keine Kostenerstattung erwarten kann, aber eben für die danach, also wenn der Mangel bekannt ist, durchzuführenden Untersuchungen.

Eine Abgrenzung in dieser Art mag theoretisch wunderbar funktionieren, praktisch ist sie jedoch nicht immer leicht. Müsste man doch genau genommen mit einer Stoppuhr durch Baustelle bzw. das Objekt laufen und jede Aktion aufschlüsseln und umfangreich dokumentieren. Das OLG München sieht die Sachlage laut einem Urteil vom 22.12.2005 (AZ 9 U 4071/05) wesentlich “lockerer” und sieht Gutachterkosten bereits dann als erstattungsfähig, wenn der Bauherr in Anbetracht erkennbarer Mängel ein Gutachten in Auftrag gibt, um auf fachlich fundierten Grundlagen Mängelansprüche gegenüber dem ausführenden Unternehmer geltend zu machen.

Es gibt aber auch Möglichkeiten ein von privater Seite beauftragtes Gutachten, also ein Privatgutachten erstattet zu bekommen, wenn es (Zitat des Leittextes zum Urteil)

….während einem Prozess zur Überprüfung und Widerlegung oder zumindest Erschütterung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens oder aber zur Wiederherstellung der “Waffengleichheit” objektiv erforderlich und geeignet ist, der Umfang der Tätigkeit des Privatgutachters unmittelbar prozessbezogen war und damit eine Förderung des Prozesses zu erwarten war.

Dies hat das Oberlandesgericht Stuttgart in einem Beschluss vom 5.12.2017 (AZ 8 W 412/17) geurteilt. Ergo auch eine von einer Partei beauftragte Gutachtenprüfung ist während einem laufenden Prozess unter genannten Umständen erstattungsfähig.

Gutachter schlichten auch

Wie bereits im Text schon erkenntlich, gibt es eine ganze Reihe von Urteilen, die sehr klar die Aussage treffen, dass Privatgutachten im Mangelfall von dem Verursacher zu erstatten sind. Was aber auch nicht verwunderlich ist, denn bei einem Mangel ist eben nun einmal eine neutrale, fachlich fundierte Beurteilung essenziell, um an die Lösung des Übels zu gelangen. Also scheuen Sie in keinem Fall davor zurück, einen Sachverständigen für etwaige Mängel hinzuzuziehen und denken Sie auch daran, dass man mit einem Gutachter im Boot nicht nur ein Gerichtsurteil anstreben muss. Wir Sachverständigen sind auch dafür da, um außergerichtlich zu schlichten. In sehr vielen Fällen hilft eine Schlichtung unter Einbezug eines neutralen Sachverständigen beiden Parteien und vor allem wird bei einer immer möglichen Einigung der Baufortschritt nicht unnötig lange aufgehalten. Beiläufig erwähnt, sind Schlichtungen monetär betrachtet in aller Regel weit günstiger als der Klageweg.

Baugutachter aus der Ferne

Was ich allerdings besonders betonen möchte, wäre, dass man wirklich einen neutralen Sachverständigen einbeziehen sollte, der frei von jeglicher Befangenheit ist. Wird dem Sachverständigen Befangenheit belegt, führt das nicht nur zur Ablehnung, sondern es könnte auch das Windchen einer betrügerischen Vorgehensweise durch die Baustelle wehen, was unter gewissen Umständen nicht nur für den Sachverständigen, sondern auch für den Beauftragenden mit größeren juristischen Problemen behaftet sein könnte. Es gibt mittlerweile auch immer mehr Sachverständigenorganisationen, die allgemein betrachtet eher weniger seriös handeln. Ein sicherer Weg wäre, den Sachverständigen einfach aus weiterer Entfernung heranzuziehen und damit der regional möglichen Befangenheit auszuweichen. Es muss sicher nicht erwähnt werden, dass die Art des Gutachters, ob Privatgutachter oder öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter, hierbei keine Rolle spielt. Bildlich beschrieben kann auch ein vereidigter Gutachter, der ja bekannter Weise von der regionalen IHK oder HWK bestellt wurde, (womöglich auch vom eigenen Lehrmeister und/oder dem, der auch die Gegenseite ausbildete) mit der Gegenpartei am Wochenende Golf spielen, was natürlich intensiver geschehen kann, wenn beide nicht weit voneinander entfernt wohnen.

Muss ein Vor-Ort-Termin sein?

Sie mögen sich denken, warum eigentlich? Dem Sachverständigen Bilder senden und die Ihrer Meinung nach wichtigen Fakten per E-Mail schicken, sollte doch reichen. Das ist aber falsch gedacht, auch dann, wenn man immer wieder von solch Fällen hört. Hier in Augsburg wurde im Jahr 2016 ein öffentlich bestellter und vereidigter Augsburger Sachverständiger auffällig, der glatt meinte, die Sicherheit des Augsburger Stadttheaters via Gesprächsnotizen (so die Medien und die Presseabteilung der Stadt selbst) beurteilen zu können. Er schrieb auf dieser Basis wohl tatsächlich auch ein Gutachten, womit sich die Gegner der Theatersanierung gegen die Stadt Augsburg richteten. Die Stadt Augsburg selbst wurde hierauf tätig und hat ein fachgerechtes Gutachten mit seriöser Vor-Ort-Untersuchung erstellen lassen. Das Resultat war, dass die Brandsicherheit höchst bedenklich eingestuft werden musste und im schlimmsten Fall Menschenleben auf’s Spiel gesetzt worden wären, hätte man nach dem Ferndiagnosegutachten auf Basis von Gesprächsnotizen gehandelt.

Randseitig bemerkt gibt es natürlich auch schon einige Gerichtsurteile, die sehr deutlich darauf hinweisen, dass Sachverständigengutachten ohne Ortstermin unbrauchbar sind. So beispielsweise ein Beschluss des OLG Brandenburg vom 14.11.2017 (AZ 12 W 45/16), zu welchem einem Sachverständigen der Vergütungsanspruch aufgrund grob fahrlässig herbeigeführter Unbrauchbarkeit des Gutachtens (Nichtdurchführung eines Ortstermins) untersagt wurde.

Ergo für ein seriöses und auch brauchbares Sachverständigengutachten, das noch dazu für einen gerichtlichen Prozess Verwendung finden soll, ist ein Vor-Ort-Termin absolut notwendig.

Gerichtsgutachter, Privatgutachter

Gerne wird bei verhärteten Fronten die Aussage getroffen, dass man beispielsweise Privatgutachten nicht akzeptiert, weil diese nicht gerichtsfähig sind. Das ist natürlich Quatsch und man sollte sich fragen, ob nicht die eben am Ende des letzten Absatzes beschriebenen Umstände bei der Aussage mitwirken. Sie haben freie Wahlmöglichkeit bei den Sachverständigen. Gerichte haben Sachverständigengutachten egal von welcher Art Gutachter zu berücksichtigen. Hier zählt weniger die Art des Gutachters, sondern schlicht und ergreifend die Art und Form des Gutachtens und dessen fachliche Aussagefähigkeit. Am Rande erwähnt: Jeder von privater Seite (Bauherr, Bauträger, Architekt, Anwalt…) beauftragte Sachverständige erstellt ein Privatgutachten und ist somit Privatgutachter. Der Sachverständige wird erst dann zum Gerichtsgutachter, wenn er vom Gericht mit einer Gutachtenerstellung beauftragt wird und eben hier hat das Gericht freie Wahl. Es muss in keinster Weise einen von einer Interessengruppe (Handwerkskammer, Industrie- und Handwerkskammer) öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einbeziehen. Das Gericht kann (und führt das auch regelmäßig aus) jeden Sachverständigen für den Einzelfall vereidigen, womit selbiger zum Gerichtssachverständigen wird.

Die Sachverständigenwahl, bezogen auf ein gerichtliches Verfahren, wird in der ZPO (Zivilprozessordnung) unter § 404 (Sachverständigenwahl) definiert:

(1) Die Auswahl der zuzuziehenden Sachverständigen und die Bestimmung ihrer Anzahl erfolgt durch das Prozessgericht. Es kann sich auf die Ernennung eines einzigen Sachverständigen beschränken. An Stelle der zuerst ernannten Sachverständigen kann es andere ernennen.

(2) Vor der Ernennung können die Parteien zur Person des Sachverständigen gehört werden.

(3) Sind für gewisse Arten von Gutachten Sachverständige öffentlich bestellt, so sollen andere Personen nur dann gewählt werden, wenn besondere Umstände es erfordern.

(4) Das Gericht kann die Parteien auffordern, Personen zu bezeichnen, die geeignet sind, als Sachverständige vernommen zu werden.

(5) Einigen sich die Parteien über bestimmte Personen als Sachverständige, so hat das Gericht dieser Einigung Folge zu geben; das Gericht kann jedoch die Wahl der Parteien auf eine bestimmte Anzahl beschränken.

Sie sehen, dem Gericht wird bei der Sachverständigenwahl nichts vorgeschrieben, es ist immer ein “Kann” und “Soll”, aber niemals ein “Muss”. Ergo es handelt sich nur und ausschließlich um Empfehlungen. Wenn Sie also einmal mehr hören, dass nur eine bestimmte Art Sachverständiger genutzt werden darf, dann können Sie das auch überhören, denn es ist Unsinn. Beispielsweise hat in junger Vergangenheit ein Landgericht in Norddeutschland sogar eine gutachterlich völlig unausgebildete Reetdachdeckerin bestellt, da es für die Klägerpartei keinen vertrauenswürdigen öffentlich bestellten und vereidigten Kollegen gab. Ähnliches hört man auch immer wieder von anderen Gutachter-Kollegen.

JVEG nur für Gerichtsgutachten

Aber zurück zu den Kosten für einen Sachverständigen. Während der Privatgutachter keine Honorarlisten hat, an welche er sich “anlehnen” kann oder muss, (nein, die oft im Internet verbreiteten Listen besitzen keinerlei Allgemeingültigkeit) hat sich ein Gutachter, welcher direkt vom Gericht beauftragt wurde, an das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (kurz JVEG) zu halten. Zu verdeutlichen ist hierbei nochmals, dass das JVEG in Bezug auf das Sachverständigenwesen nur die vom Gericht beauftragten Gutachten (Gerichtsgutachten) bzw. deren Kosten anspricht. Privatgutachten – ergo alle Gutachten, die nicht direkt vom Gericht beauftragt werden –  sind deutlich teurer. Teurer vor allem auch deshalb, weil hier in aller Regel höhere Kosten für den Unternehmer und/oder Freiberufler anfallen (z. B. Werbekosten).

Auf der anderen Seite werden bei Abrechnungen nach JVEG, neben dem relativ geringen Honorar, eine Vielzahl von weiteren Positionen verrechnet. So sind nicht nur Stundenhonorar und Fahrtkosten ausschlaggebend, sondern auch Positionen wie Aktenstudium, Literaturstudium, Literaturrecherche und die Beschaffung von Literatur, einzelne Anschläge bei der Gutachtenerstellung und, und, und. Im Allgemeinen spricht man hier von der Entschädigung für den Aufwand und dem Ersatz für sonstige und besondere Aufwendungen.

Dies alles findet man im § 8 des JVEG (Zitat):

(1) Sachverständige, Dolmetscher und Übersetzer erhalten als Vergütung

1. ein Honorar für ihre Leistungen (§§ 9 bis 11),
2. Fahrtkostenersatz (§ 5),
3. Entschädigung für Aufwand (§ 6) sowie
4. Ersatz für sonstige und für besondere Aufwendungen (§§ 7 und 12).

(2) Soweit das Honorar nach Stundensätzen zu bemessen ist, wird es für jede Stunde der erforderlichen Zeit einschließlich notwendiger Reise- und Wartezeiten gewährt. Die letzte bereits begonnene Stunde wird voll gerechnet, wenn sie zu mehr als 30 Minuten für die Erbringung der Leistung erforderlich war; anderenfalls beträgt das Honorar die Hälfte des sich für eine volle Stunde ergebenden Betrags.

(3) Soweit vergütungspflichtige Leistungen oder Aufwendungen auf die gleichzeitige Erledigung mehrerer Angelegenheiten entfallen, ist die Vergütung nach der Anzahl der Angelegenheiten aufzuteilen.

(4) Den Sachverständigen, Dolmetschern und Übersetzern, die ihren gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland haben, kann unter Berücksichtigung ihrer persönlichen Verhältnisse, insbesondere ihres regelmäßigen Erwerbseinkommens, nach billigem Ermessen eine höhere als die in Absatz 1 bestimmte Vergütung gewährt werden.

Kosten und Haftung

Auch die Gewährleistung ist bei einem Privatgutachten eine andere als bei einer vom Gericht beauftragten Gutachtenerstellung. Während bei einem Privatgutachten der Sachverständige vollumfassend im Sinne eines Werksvertrages (Zivilrecht) haftet und damit auch eine entsprechende Berufshaftpflichtversicherung haben sollte, haftet der im Gerichtsauftrag handelnde Sachverständige weit geringfügiger. So wird bei einem Gerichtsauftrag für beispielsweise leicht fahrlässige Pflichtverletzung nicht gehaftet. Es wird hier im Grunde erst ernst, wenn eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Gutachtenerstellung vorliegt. Das wiederum nützt Ihnen als Geschädigten oftmals recht wenig. Das Rechtsverhältnis zwischen Gericht und beauftragtem Sachverständigen (nochmal: nicht Sie als Privatperson beauftragen, sondern das Gericht) ist kein Vertragsverhältnis nach dem Zivilrecht, sondern ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis.

Fallbeispiel:

In einem Fall, den das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® bzw. ich betreute, reichte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erst nach knapp 1,5 Jahren und einigen Anschreiben des Gerichts sein Gutachten bei Gericht ein. Seine Entschuldigung hierzu lautete, dass er keinen Computer zur Verfügung hatte, um das Gutachten zu erstellen. Nachdem er dann das Gutachten einreichte und die Parteien weitere Fragen zu eben diesem formulierten und über das Gericht an den Sachverständigenkollegen stellten, beantwortete er einen Großteil der Fragen derart schwammig, stellenweise auch frech, aggressiv und unsachlich, dass seine Stellungnahme nicht wirklich zu gebrauchen war. Letztlich begann er auch noch, den Anwalt der Klagepartei mündlich während einer Verhandlung und danach per Schriftsatz zu beleidigen. Das Ende von diesem Drama war, dass ein erfolgreich beantragtes Ablehnungsgesuch von der Klagepartei eingereicht wurde und der Sachverständige die Vergütungsansprüche aufgrund von grober Fahrlässigkeit verloren hat. Der Geschädigte und Kläger hat also nichts für das Gutachten bezahlt, aber er hat jede Menge Zeit verloren.

Im Juni 2014 wurde der genannte Sachverständige zur Beantwortung der Beweisfragen im Beweisschluss bestellt. Ende November 2015 traf seine Stellungnahme bei Gericht ein. Dem Ablehnungsgesuch wurde im Februar 2017 zugestimmt und im Juli 2017 traf der Beschluss ein, dass der Sachverständige seine Vergütungsansprüche verloren hat. Erst im Mai 2017 wurde ein Ersatz bestimmt, der bis dato auch noch kein Gutachten einreichte. Insgesamt verlor der Kläger und Geschädigte damit fast 3 Jahre. Dazu sei zu sagen: fast 3 Jahre, in denen das gerügte Bauteil vor sich hin gammelte. Der aufgrund von grober Fahrlässigkeit unbezahlte öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hat keinerlei weiteren Schadensersatz für die durch ihn entstandene erhebliche Verzögerung leisten müssen.

Zur Haftung von einem durch ein Gericht bestellten Sachverständigen gibt das BGB unter § 839 a (Haftung des gerichtlichen Sachverständigen) Auskunft:

(1) Erstattet ein vom Gericht ernannter Sachverständiger vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten, so ist er zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht.

(2) § 839 Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden.

Der § 839 des BGB (Haftung bei Amtspflichtverletzung) gibt Folgendes wieder:

(1)

1 Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

2 Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.

(2)

1 Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht.

2 Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.

(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.

Neben diesem gelten selbstverständlich auch § 823 BGB (Schadensersatzpflicht) und § 826 BGB (sittenwidrige vorsätzliche Schädigung). Nach § 823 BGB kann ein vom Gericht bestellter Sachverständiger in aller Regel nur dann auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, wenn er schuldhaft ein fehlerhaftes Gutachten erstattet und dadurch sogenanntes absolutes Rechtsgut (Gesundheit, Leben, Freiheit, Eigentum ..) verletzt hat oder gegen ein Schutzgesetz verstoßen hat, so beschreibt dies beispielsweise Harald Buss in seinem Werk “Der Sachverständige für Schäden an Gebäuden”. In selbem Werk wird auch angegeben, dass der vom Gericht beauftragte Sachverständige im Sinne vom § 826 BGB nur dann in Anspruch genommen werden kann, er in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einer Prozesspartei vorsätzlich einen Schaden zufügt. Weiter wird erklärt, dass solch Handlungsweise schon dann gegeben ist, wenn der vom Gericht bestellte Sachverständige ein leichtfertiges und gewissenloses Verhalten bei der Erstattung seines Gutachtens an den Tag legt und dadurch zum Ausdruck bringt, dass er damit rechnet, sein fehlerhaftes Verhalten könnte einen Schaden verursachen und diesen billigend in Kauf nimmt.

Seriöse Gutachter bieten keine Pauschalpreise

Sie haben nun viel Zusammengefasstes gelesen, das wird Eindrücke hinterlassen haben und vielleicht auch die ein oder andere Enttäuschung, weil Sie vielleicht dachten, dass nach dem Wort “Gutachterkosten” eine Tabelle mit einer gezielten Kostenaufstellung bzw. Pauschalpreisen erscheinen wird. Naturgemäß kann es eine solche Liste bei seriösen Sachverständigen bzw. Bausachverständigen aber gar nicht geben, denn am Ende handeln wir Bausachverständigen wie der Arzt, den Sie wegen Bauchschmerzen besuchen müssen. Weder der Arzt, noch der Sachverständige, kann rein von einem Telefonat mit Sicherheit sagen, wo der Fehler liegt bzw. welche Ursache dahinter steckt. Wie ein Arzt, der Ihnen relativ sicher auf das Erwähnen von Bauchschmerzen im Telefonat nicht sagen wird, dass der rechte Teil des Magens, wie auch der Blinddarm raus muss und das ganze 10.295,98 Euro brutto kosten wird, kann Ihnen der Baugutachter kaum sagen, was das Untersuchen von Schaden und Ursache für den nassen Fleck hinten rechts in Ihrem Wohnzimmer kosten wird. All das muss vor Ort untersucht werden und was zu tun ist, stellt sich auch erst vor Ort heraus. Derjenige Kollege, der das kostenbezogen ungesehen pauschalisieren kann, ist vermutlich auch nur nebenberuflich Bausachverständiger, denn mit der Wahrsagerei wird er durchaus gut beschäftigt sein.