Grundlagenermittlung

1. Im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2 gem. § 34 HOAI 2013) hat der Architekt zunächst die Wünsche des Bauherrn auszuloten, diesen zu beraten und ein Konzept zu erstellen. Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Grundlagenermittlung und Vorplanung ist in der Regel aber keine Voraussetzung für den Honoraranspruch des Architekten für diese Leistungsphasen.

2. Erst ab der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 gem. § 34 HOAI) hat der Architekt eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Die rechtliche Vertretung der Genehmigungsplanung gegenüber Behörden und Gerichten befreit den Architekten regelmäßig nicht von dieser vertraglichen Pflicht.

3. Der Architekt, der für ein Vorhaben i.S.d. § 34 BauGB eine genehmigungsfähige Planung verspricht, hat seine Planung so zu erstellen, dass sie als zulässig i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt werden kann, also innerhalb eines etwaigen Beurteilungsspielraums liegt. Erst dann erfüllt er seine vertragliche Pflicht (vgl. BGH, IBR 1999, 376). Dafür muss der Architekt die zur Lösung dieser Aufgabe notwendigen Kenntnisse auf dem Gebiet des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts besitzen (vgl. BGH, Urteile vom 17.04.1980 – III ZR 167/78, NJW 1980, 2576; vom 25.10.1984 – III ZR 80/83, IBRRS 1984, 4373; vom 19.03.1992 – III ZR 117/90, IBR 1992, 192).

Quelle und Volltext: ibr-online.de

„…Sie erwarten vielleicht gerade Ihr zweites Kind? Und Sie erwägen, die langsam zu eng werdende Wohnung gegen ein schönes Eigenheim zu tauschen? Sie möchten auch gerne selbst bauen, wissen aber nicht so recht, wie Sie an die Sache herangehen sollen. Das geht vielen Menschen so, schließlich ist Bauen nicht Ihr Beruf. Weil die eigene Immobilie aber eine der größten Investitionen im Leben einer Familie ist, wollen Sie alles gut vorbereiten und sich vor Überraschungen schützen. Dabei unterstützen wir Sie!

Hier erfahren Sie, was Sie alles selbst klären sollten, bevor Sie dem Bau oder Kauf einer Immobilie näher treten. Das beginnt bei der Grundlagenermittlung, der Klärung der eigene Wohnbedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten, geht über die Frage, ob Sie ein Architektenhaus oder ein Schlüsselfertigobjekt bauen möchten und welche Experten Sie dazu im Einzelnen brauchen. Wichtig sind auch Entscheidungen auf dem Gebiet der Bautechnik.

Ein wichtiger Tipp von uns vorab: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit! Fangen Sie nicht mit dem Wälzen von Hauskatalogen an! Das kommt später. Fangen Sie mit den Grundlagen an, den Basics, wie es heute so treffend heißt. Planen und bauen Sie mit kühlem Kopf. Lassen Sie sich nicht zu spontanen Entscheidungen verführen…“

Quelle und Volltext: vpb.de

Wie berechnet sich der Schaden bei einer Überschreitung der Baukosten?

BGB §§ 280, 633, 634; ZPO §§ 304, 318

Durch einseitig vom Bauherrn im Rahmen der Grundlagenermittlung geäußerte Kostenvorstellungen können eine Bausummengarantie begründen, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht.
Auch im Laufe der Planung und damit nach Abschluss des Architektenvertrags durch den Bauherrn geäußerte Kostenvorstellungen können zur vereinbarten Beschaffenheit erwachsen.
Macht der Architekt Kostenermittlungen zu besonderen Zwecken wie der Finanzierung, trifft ihn gegenüber dem Bauherrn eine gesteigerte Aufklärungspflicht, falls die Kostenangaben zu niedrig bzw. falsch sind, weil sie dann für eine Investitionsentscheidung ungeeignet sind.
Als Schadensersatz wegen der Überschreitung eines Kostenrahmens kommt nur dasjenige in Betracht, was infolge der unzutreffenden Kostenermittlung des Architekten als Vermögensnachteil entstanden ist.
Sind die erhöhten Baukosten auf unvorhergesehene Mehrkosten und Nachträge zurück zu führen, ist dem Bauherrn insoweit kein kausaler Schaden entstanden.

OLG Oldenburg, Urteil vom 07.08.2018 – 2 U 30/18

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Quelle und Volltext: ibr-online.de

Bauherr muss nicht an sog. Deckblattlösung mitwirken!

Grundlagenermittlung