Eigentumsübertragung

KG, Beschluss vom 27.05.2025 – 21 W 8/25

1. Der Begriff der “vollständigen Fertigstellung” im Sinne der MaBV ist mit der Herstellung der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrages ist deshalb “vollständig fertiggestellt”, wenn es insgesamt abgenommen oder die in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 – 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).

2. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sogenannten Protokollmängel, hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zugunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 – 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).

3. Zahlt der Erwerber die nach dem Bauträgervertrag vorgesehene Schlussrate von 3,5% nicht und beruft sich auf Mängel am Gemeinschaftseigentum, hat er bis zum Abschluss der Beweisaufnahme über diese Mängel keinen Anspruch auf Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung.

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OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2024 – 12 U 93/23

1. Bezahlt der Erwerber einer Eigentumswohnung den Kaufpreis wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht vollständig, kann die Verweigerung der Eigentumsumschreibung treuwidrig sein, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil des Kaufpreises zurückgehalten wird.

2. Auch ein Betrag von 8,5 % des Kaufpreises kann noch als verhältnismäßig geringfügig anzusehen sein.

3. Der Erwerber kann wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein Zurückbehaltungsrecht selbst dann geltend machen, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich einen Kostenvorschuss geltend macht.

4. Das Zurückbehaltungsrecht steht dem Erwerber nicht nur in Höhe seiner Miteigentumsquote zu. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob die von verschiedenen Wohnungseigentümern geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechte in ihrer Addition die Höhe der Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags übersteigen.

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„…Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, nach der der Käufer die Zustimmung des Verkäufers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen kann, wenn lediglich ein geringer Kaufpreis zur Zahlung offensteht und der Verkäufer mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug geraten ist, ist dahingehend auszulegen, dass jedenfalls ein offenstehender Betrag in Höhe von 8,5% des Gesamtkaufpreises noch als “geringer Kaufpreis” im Sinne der Vorschrift anzusehen ist…“

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Koblenz – 1. Beim Lagern von Müll auf einem Hausgrundstück durch einen Dritten (hier in Keller eingemauerter Bauschutt und Renovierungsmaterialien) handelt es sich grundsätzlich um eine unzulässige Nutzung und damit um eine beseitigungspflichtige Beeinträchtigung des Eigentums (§ 1004 BGB).*)

2. Hat der vormalige Grundstücks-Eigentümer zwar Kenntnis von den zugemauerten Kellern aber keine von dem eingemauerten Bauschutt, wurde dieser eigenmächtig von dem Bauunternehmer dort eingemauert, so entfällt die nach § 1004 BGB erforderliche Störereigenschaft.*)

3. Der vormalige Eigentümer hat mit Eigentumsübertragung seine Eigentümerstellung hinsichtlich des Bauschutts verloren. Zum einen liegt eine Besitz- und Eigentumsaufgabe (Bauschutt) mit Eigentumsübertragung des Grundstücks nahe. Zum anderen handelt es sich bei dem in zugemauerten Kellerräumen befindlichen Bauschutt um Bestandteile des Gebäudes nach § 93 BGB.*) (…)

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566 Abs. 1 BGB bei Übertragung von Bruchteilseigentum an weiteren Vermieter nicht anwendbar

BGB § 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 571 Abs. 1, § 985; WEG §§ 3, §§ 8

Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.
Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

KG, Urteil vom 08.10.2018 – 8 U 111/18
vorhergehend: LG Berlin, 22.06.2018 – 32 O 499/17

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Schlussrate wird trotz „Protokollmängeln” fällig!

Eigentumsübertragung