Bauüberwachung

OLG Köln, Urteil vom 11.05.2023 – 7 U 96/22

1. Der Auftragnehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von ihm erbrachten und abgerechneten Leistungen eine zusätzliche Vergütung rechtfertigen (hier: Mehraufwände wegen verlängerter Bauüberwachung).

2. Die schlüssige Darlegung setzt insbesondere eine hinreichende Abgrenzung zwischen der mit dem ursprünglichen Honorar abgegoltenen Hauptvertragsleistung und den Nachtragsleistungen, für die eine zusätzliche Vergütung beansprucht wird, voraus.

3. Ein wegen Überschreitung der 3-Monats-Verkündungsfrist verfahrensfehlerhaft ergangenes Urteil ist nur dann aufzuheben, wenn es auf diesem Fehler beruhen kann (hier verneint).

Quelle und Volltext: ibr-online.de

„…Die Bauabnahme ist ein zentraler Bestandteil der Objektüberwachung – auch wenn sie nicht förmlich, sondern mündlich, konkludent oder fiktiv erfolgt. Dabei bleibt die Erfüllung der Aufgaben nach LPH 8k der HOAI eine Herausforderung, wie der folgende Beitrag beleuchtet.

Zu den Leistungen der Objektüberwachung gehört bei entsprechender Vereinbarung die Grundleistung 8k, Anlage 10 HOAI. Damit hat die Bauüberwachung die Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter vorzubereiten, noch vorhandene Mängel festzustellen und eine Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber auszusprechen. Diese Leistungen sind bei Durchführung einer förmlichen Abnahme relativ leicht abzuarbeiten. Allerdings kann eine Bauleistung auch nur mündlich, stillschweigend/konkludent oder auch fiktiv erklärt werden….“

Quelle und Volltext: info-bauleitung.de

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.03.2024 – 22 U 142/23

1. Kosten für Gutachten, die der Bauherr zur Aufklärung nur vermeintlicher Mängel aufwendet, die entweder nicht bestehen oder für die der Architekt nicht einzustehen hat, sind dem Bauherrn vom Architekten nicht zu erstatten. Nur soweit dem Bauherrn Schadensersatzansprüche zustehen, gehören die Gutachterkosten zum Schaden.

2. Hat der Architekt die Bauüberwachung mangelhaft erbracht und haben sich deshalb Mängel im Bauwerk realisiert, ist der Architekt dem Bauherrn zum Schadensersatz verpflichtet. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehören auch die außergerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.2023 – 22 U 19/22

1. Allein in der Veräußerung des Objekts ist bei verständiger Würdigung aus der Sicht objektiver Personen in der Position der Vertragsparteien (hier) keine Kündigungserklärung zu sehen.

2. Die Kündigung eines nach dem 31.12.2017 geschlossenen Architektenvertrags bedarf der Schriftform. Eine formwidrige Kündigung ist dann folgenlos, wenn die andere Partei die Kündigung hinnimmt. Es ist dann in der Regel eine stillschweigende Vertragsaufhebung anzunehmen.

3. Voraussetzung für die Fälligkeit der Honorarforderung des Architekten ist auch nach der Kündigung eines Vertrages die die Abnahme und die Übermittlung einer prüfbaren Schlussrechnung. Im Fall der Kündigung des Architektenvertrages durch den Auftraggeber hat der Architekt im Einzelnen darzulegen, wie sich der Honoraranspruch zusammensetzt. Dabei hat er die erbrachten und die nicht erbrachten Leistungen im Einzelnen vorzutragen, voneinander abzugrenzen und die entsprechenden Honorarteile – gegebenenfalls im Wege der prozentualen Schätzung – zuzuordnen.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

„…Bei der Prüfung von Nachträgen der ausführenden Unternehmen spielen zwei Leistungspflichten der Bauüberwachung eine wesentliche Rolle. Zum einen muss die Überwachung und Koordinierung der vertraglich vereinbarten Bauleistung unter Einbeziehung der durch die Nachtragsleistung verursachten Änderungen erfolgen. Zum anderen geht es um die ordnungsgemäße Rechnungsprüfung der Vertragsleistungen, zu denen auch die Prüfung der Abrechnung von einseitig angeordneten oder vertraglich vereinbarten Nachtragsleistungen gehört.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Grundleistungen der Leistungsphase 8 Anlage 10 HOAI im Vertrag ausdrücklich als zu erbringende Leistung einbezogen werden oder nicht. Die Bauüberwachung schuldet als Kernleistung immer die Koordinierung der Ausführung und die Überwachung der Leistungen, die der AG mit all seinen Baufirmen und Handwerkern vereinbart hat….“

Quelle und Volltext: info-bauleitung.de

Die Überwachung von Wärmedämmarbeiten unterliegt höheren Anforderungen, denen der Architekt nicht gerecht wird, wenn er lediglich Stichproben durchführt.

OLG Oldenburg, Urteil vom 08.11.2022 – 2 U 10/22

1. Werden zeichnerische und rechnerische Unterlagen Vertragsbestandteil, die Widersprüche zum – ebenfalls Vertragsinhalt gewordenen – Angebot des Unternehmers aufweisen, geht das zeitlich nachfolgende, konkrete Angebot den Plänen im Rahmen der Auslegung des Vertrags vor.

2. Eine konkludente Abnahme setzt ein Verhalten des Auftraggebers bzw. seines Bevollmächtigten voraus, dem zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Dies kann überhaupt nur in Betracht kommen, wenn das Werk im Wesentlichen mangelfrei fertig gestellt ist.

3. Eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung kommt nur in Betracht, wenn die Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ergibt, dass der durch die Mängelbeseitigung erzielbare Erfolg zu dem durch sie verursachten Geldaufwand außer Verhältnis steht. Sie ist regelmäßig nur dann gerechtfertigt, wenn einem objektiv geringem Interesse des Auftraggebers an der mangelfreien Leistung ein ganz erheblicher und damit unangemessener Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung nach der vertragsgemäßen Leistung letztlich gegen Treu und Glauben verstieße.

4. Von einer Anscheinsvollmacht ist auszugehen, wenn der Auftraggeber dem Architekten allein die Vertragsverhandlungen mit dem Unternehmer überlässt, dieser bereits den Vertrag verhandelt und unterzeichnet hat oder in anderer Weise dem Architekten völlig freie Hand bei der Durchführung des Bauvorhabens lässt, ohne sich selbst um den Bau zu kümmern (beides hier bejaht).

5. Umfang und Intensität der von einem Architekten geschuldeten Überwachung hängen von den Anforderungen der Baumaßnahme sowie den konkreten Umständen ab. Einfache Arbeiten bedürfen keiner Überwachung, während der Architekt kritischeren und wichtigeren Bauabschnitten eine erhöhte Aufmerksamkeit schenken muss. Erst recht sind an die Überwachungspflicht des Architekten höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich im Verlaufe der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel zeigen.

6. Die Überwachung von Wärmedämmarbeiten unterliegt höheren Anforderungen, denen der Architekt nicht gerecht wird, wenn er lediglich Stichproben durchführt.

7. Der durch den überwachenden Architekten geschuldete Werkerfolg besteht u. a. darin, ein den Leistungszielen des Auftraggebers und damit der (auch mit den Unternehmern vereinbarten Beschaffenheit, im Übrigen der üblichen Beschaffenheit und damit auch den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes, funktionierendes Bauwerk entstehen zu lassen. Verkörpert sich im Bauwerk infolge der unzureichenden Überwachung ein davon abweichendes Ergebnis handelt es sich um einen ohne Fristsetzung zu erstattenden Mangelfolgeschaden.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

Verlängerte Bauüberwachung mit Pauschalhonorar abgegolten?

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