Bauüberwachung

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.01.2026 – 12 U 2/25

1. Der mit Planung und Bauüberwachung beauftragte Architekt wird nicht dadurch von diesen Verpflichtungen frei, dass der Bauherr Arbeiten in Eigenleistung vornimmt. Vielmehr schuldet der Architekt dem Bauherrn in diesem Fall grundsätzlich die gleiche Planung und die gleiche sorgfältige Bauüberwachung wie bei Ausführung durch ein Fremdunternehmen.

2. Zwar darf der Architekt in dem Fall zunächst darauf vertrauen, dass der Bauherr die notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten für das in Eigenleistung übernommene Gewerk besitzt (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rz. 2022). Eigenleistungen, die eine besonders sorgfältige Ausführung oder Spezialkenntnisse voraussetzen, müssen aber dennoch vom Architekten persönlich genauestens überwacht werden. Zudem muss er stets die Realisierung der Gesamtplanung und die Einhaltung der Pläne durch geeignete Anweisungen in einer auch für Laien verständlichen Sprache sicherstellen (vgl. OLG Düsseldorf, IBR 2005, 227). Zu berücksichtigen ist auch, dass kein Fachunternehmen die Arbeiten ausführte, sondern der Bauherr persönlich. Auch dies begründet eine steigende Intensität der Überwachungspflicht (vgl. KG, IBR 2019, 146).

Quelle und Volltext: ibr-online.de

OLG Düsseldorf 22. Zivilsenat, Beschluss vom 03.02.2025 – 22 U 55/24

1. Der mit der Vollarchitektur beauftragte Architekt, der nicht die Planung der Technischen Gebäudeausrüstung im Auftrag hat, ist verpflichtet, die haustechnischen Arbeiten in den Bädern zu überwachen.

2. Bei den Abdichtungsarbeiten in einem hochbelasteten Wellnessbereich handelt es sich um Arbeiten, die einer intensiven Bauüberwachung bedürfen.

In der Entscheidung des OLG Düsseldorf geht es darum, ob und inwieweit der mit dem Objekt Gebäude und Innenräume beauftragte Architekt auch die Leistung der Technischen Ausrüstung überwachen muss, wenn für diese Leistungen kein Fachingenieur für die Technische Ausrüstung beauftragt ist….“

Quelle und Volltext: juris.de

Deutschland: „…Ganz ohne Mängel verläuft kaum ein Bauvorhaben. Viele Schäden entstehen durch unsachgemäße Planung, schlechte Ausführung, mangelnde Bauüberwachung oder Zeitdruck – oft mit immensen Folgeschäden. Denn Baumängel können nicht nur teuer, sondern auch sicherheitsrelevant sein. Schwäbisch Hall-Architekt Armin Wallrapp erklärt, wie Bauherren Baumängeln vorbeugen können.

Baumängel entstehen oft durch unsaubere Planung oder „schlampige“ Ausführung – umgangssprachlich: Pfusch am Bau. Was zunächst ein kleiner Mangel ist, kann später gravierende Schäden verursachen.

„Ein typisches Beispiel: Ist eine Fassade nicht richtig abgedichtet, dann ist das ein Baumangel. Wenn später deshalb Wasser eindringt und sich Schimmel bildet…“

Quelle und Volltext: bauen.com

OLG Köln, Urteil vom 11.05.2023 – 7 U 96/22

1. Der Auftragnehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von ihm erbrachten und abgerechneten Leistungen eine zusätzliche Vergütung rechtfertigen (hier: Mehraufwände wegen verlängerter Bauüberwachung).

2. Die schlüssige Darlegung setzt insbesondere eine hinreichende Abgrenzung zwischen der mit dem ursprünglichen Honorar abgegoltenen Hauptvertragsleistung und den Nachtragsleistungen, für die eine zusätzliche Vergütung beansprucht wird, voraus.

3. Ein wegen Überschreitung der 3-Monats-Verkündungsfrist verfahrensfehlerhaft ergangenes Urteil ist nur dann aufzuheben, wenn es auf diesem Fehler beruhen kann (hier verneint).

Quelle und Volltext: ibr-online.de

„…Die Bauabnahme ist ein zentraler Bestandteil der Objektüberwachung – auch wenn sie nicht förmlich, sondern mündlich, konkludent oder fiktiv erfolgt. Dabei bleibt die Erfüllung der Aufgaben nach LPH 8k der HOAI eine Herausforderung, wie der folgende Beitrag beleuchtet.

Zu den Leistungen der Objektüberwachung gehört bei entsprechender Vereinbarung die Grundleistung 8k, Anlage 10 HOAI. Damit hat die Bauüberwachung die Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter vorzubereiten, noch vorhandene Mängel festzustellen und eine Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber auszusprechen. Diese Leistungen sind bei Durchführung einer förmlichen Abnahme relativ leicht abzuarbeiten. Allerdings kann eine Bauleistung auch nur mündlich, stillschweigend/konkludent oder auch fiktiv erklärt werden….“

Quelle und Volltext: info-bauleitung.de

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.03.2024 – 22 U 142/23

1. Kosten für Gutachten, die der Bauherr zur Aufklärung nur vermeintlicher Mängel aufwendet, die entweder nicht bestehen oder für die der Architekt nicht einzustehen hat, sind dem Bauherrn vom Architekten nicht zu erstatten. Nur soweit dem Bauherrn Schadensersatzansprüche zustehen, gehören die Gutachterkosten zum Schaden.

2. Hat der Architekt die Bauüberwachung mangelhaft erbracht und haben sich deshalb Mängel im Bauwerk realisiert, ist der Architekt dem Bauherrn zum Schadensersatz verpflichtet. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehören auch die außergerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

Auch der Bauherr ist zu überwachen!

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