Bauaufwand

„…Die Umstellung auf eine moderne Deckenheizung bietet Hausbesitzern eine energieeffiziente Alternative zu herkömmlichen Heizkörpern. Besonders nachhaltig und wohngesund sind Systeme mit Lehmputz-Trockenbauplatten.

In vielen älteren Immobilien ist der Energieverbrauch für die Heizung der größte Kostentreiber. Eine Komplettmodernisierung mit Rundum-Wärmedämmung und Heizungstausch ist für viele Hausbesitzer kaum zu stemmen. Einsparpotenziale mit weitaus geringeren Investitionen bei der Heizungsinstallation sind jedoch möglich. Wer von herkömmlichen Heizkörpern auf eine energiesparende und wohngesunde Flächenheizung umsteigen möchte, kann mit überschaubarem Bauaufwand eine Deckenheizung zum Beispiel aus vorgefertigten Lehmputz-Trockenbauplatten einbauen….“

Quelle und Volltext: bauen.com

1. Eine “umfassende” Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

2. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

3. Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen.

Quelle und Volltext: ibr-online.de

„…Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht….“

Quelle und Volltext: juris.de

Orientierungssatz zur Anmerkung

Eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB setzt die Schaffung eines mit einem Neubau vergleichbaren Zustands unter Einsatz eines wesentlichen Bauaufwandes durch den Vermieter voraus. Letzterer muss ca. 1/3 der Neubaukosten betragen. Dabei sind die Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.

A. Problemstellung

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist systematisch so geregelt, dass es in § 556d Abs. 1 BGB einen Grundfall (110% der ortsüblichen Vergleichsmiete) gibt und anschließend vier Ausnahmen in den §§ 556e und 556f BGB. Eine der vier Ausnahmen ist die sog. „umfassende Modernisierung“ in § 556f Satz 2 BGB. Nach einer solchen Modernisierung gilt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für die erste folgende Vermietung nicht. Der Begriff selbst wird im Zivilrecht an keiner Stelle genauer definiert. Das LG Berlin hat sich mit den Voraussetzungen für die Annahme einer solchen umfassenden Modernisierung beschäftigt. (…)

Quelle und Volltext: Juris.de

BGB §§ 556d, 556f, 812; ZPO § 287

1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.
2. Die Modernisierung ist “umfassend” i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.
3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.
4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 – 63 S 293/17
vorhergehend: AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16

(…)

Quelle und Volltext: https://www.ibr-online.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?zg=0&HTTP_DocType=Urteil&Gericht=LG+Berlin&Aktenzeichen=63+S+293%2F17&Urteilsdatum=2018-10-23&Nr=137537

Weniger Heizkosten, mehr Lebensqualität

Bauaufwand