Schimmelpilzgutachten

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Die Sachverständigengutachten und sonstigen Schriftsätze des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® werden nach den Qualitätsmaßstäben der DEKRA Deutschland und der international gültigen ISO/ICE 17024-Norm erstellt und sind damit für alle Einsatzzwecke ob im privaten Bereich oder vor Gericht anerkannt. Jedes Gutachten des Hauses wird vom Inhaber, Herrn Gerhard Holzmann, selbst DIN EN ISO/ICE 17024 zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Bauschadenbewertung geprüft (falls nicht selbst geschrieben). Die Gewichtung der DIN EN ISO/ICE 17024 Zertifizierung entspricht der (deutschen und österreichischen) „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“. Schriftsätze sind damit auch mit einem Rundstempel versehen (Siehe auch § 36a der Gewerbeordnung).

Der Begriff Schimmelpilzgutachten ist ein umgangssprachlicher Begriff für ein Baugutachten, welches aufgrund eines Schimmelpilzwachstums in oder an einem Gebäude, bzw. Bauteil gefertigt wurde. Es ist somit ein gewöhnliches Sachverständigengutachten, welches auf Bauschäden und/oder Baumängeln beruht.

Der Inhaber und Gründer des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® Gerhard Holzmann (Stuckateur und Bauingenieur) bearbeitet und untersucht Pilzschäden in der Denkmalpflege und dem Wohnbau seit mittlerweile über 35 Jahren, über 20 davon als Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. Fortlaufende Weiterbildungen und weiterführende Studien runden das fachliche Know-How ab.

Dieser Erfahrungsschatz erleichtert die Schadens- und vor allem Ursacheneinschätzung und führt in aller Regel schnell zu nachvollziehbaren und tatsächlichen Ergebnissen.

Wir entnehmen Proben auf unterschiedliche Art. Die Nutzung von sogenannten Sporensammlern aus der Raumluft haben wir deutlichst eingeschränkt, da deren Ergebnisse umfangreich anzuzweifeln und die Ihnen hierbei entstehenden Kosten als unverhältnismäßig einzustufen sind. Sollten Sie jedoch darauf bestehen, führen wir das gerne für Sie aus (siehe etwas weiter unten).

Das Wachstum von Schimmelpilzen und das Vorhandensein von Schimmelpilzsporen ist in der Natur allgegenwärtig und auch keine neuzeitliche Erscheinung, somit ist zunächst kein Grund zur Sorge gegeben. Problematisch kann ein Schimmelpilzwachstum erst werden, wenn dies in geschlossenen Wohnräumen von Menschen und/oder Tieren auftritt und/oder wenn das Wachstum bau- oder baustoffschädigend ist. Eine erhöhte Sporenkonzentration kann gesundheitliche Probleme unterschiedlichster Art auslösen. Manche Pilzarten schädigen durch ihr Wachstum auch direkt die Bausubstanz, womit auch eine Gefährdung der Standsicherheit vorliegen kann.

Schimmelpilze benötigen zum Wachstum Nährstoffe und Feuchtigkeit. Da in Gebäuden Nährstoffe grundsätzlich in mehr oder weniger gut verfügbaren Formen vorhanden sind, kommt der Feuchtigkeit eine ausschlaggebende Bedeutung zu. Die Feuchtigkeitsgrenze, unterhalb derer kein Wachstum von Schimmelpilzen auf Materialien stattfindet, liegt bei ca. 70 % relativer Feuchte an der Oberfläche. Mit zunehmendem Feuchtegehalt steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Schimmelpilzwachstum auftritt. Bei 80 % relativer Feuchte an der Oberfläche sind die Wachstumsbedingungen für fast alle innenraumrelevanten Schimmelpilzarten erreicht.

Gründe für ein Wachstum von Schimmelpilzen im Wohnraum, bzw. an Baustoffen und Bauteilen, sind äußerst vielseitig, daher nachfolgend nur ein paar wenige Beispiele:

Wärmebrücken
Fehlerhafte Wärmedämmung (an Innendämmung oder Fassadendämmung)
Geringe Wärmespeicherung oder Wärmedämmung der Baustoffe
Erhöhte Wärmeübergangswiderstände
Unzureichende Beheizung
Beschädigte oder undichte Fensterdichtungen
Fehlerhaft verlegte Dampfsperren
Erhöhte Feuchteproduktion im Innenraum
Unzureichendes oder unsachgemäßes Lüften
Unzureichende Heizmöglichkeit und/oder falsche Anordnung der Radiatoren u. Ä.
Schlechte Feuchtepufferung der Baumaterialien
Wasserschäden von außen oder innen
Neubaufeuchte/Baufeuchte
Hohe Luftfeuchtigkeit durch viele Pflanzen, Tiere o. Ä.
Falsche Nutzung oder Überbelegung der Räumlichkeiten
Konvektion von warmer feuchter Luft in kalte oder nur gering beheizte Räume
Problematische Anordnung von Einrichtungsgegenständen
Feuchtigkeit in der Baukonstruktion aufgrund von allgemeinen Baumängeln
Feuchtigkeit in der Baukonstruktion aufgrund von allgemeinen Bauschäden
Schlecht angeordnete Möblierung
Hohes Nährstoffangebot (falsche Baustoffe und/oder nachlässige Reinigung)
Unsachgemäß sanierte Wasserschäden (Rohrbrüche, Unwetterschäden, etc)
Nicht vollständig abgetrocknete Baufeuchte
etc.

Ein häufiges Problem im Zusammenhang mit Schimmelpilzen ist im Bereich des Mietrechts angesiedelt. Hierbei ist von einem neutralen Bausachverständigen festzustellen, durch welche Umstände das Schimmelpilzwachstum hervorgerufen wurde.

Baulich bedingte Ursachen sind vom Eigentümer/Vermieter abzustellen und zu sanieren, der Mieter kann ggf. eine Mietkürzung verhandeln und/oder erstreiten.
Nutzerbedingte Ursachen sind vom Mieter abzustellen und ggf. Schadensersatz gegenüber dem Eigentümer/Vermieter zu leisten.

Erst nach der Ursachenermittlung können nötige Schritte zur Mängelbeseitigung geplant und angegangen werden. Schimmelschäden, deren visuell aufnehmbares Wachstum unter 0,5 m² liegt, können in aller Regel vom Bewohner, bzw. Mieter oder Vermieter, nach Vorgabe des Bausachverständigen entfernt werden. Ist der sichtbare Bewuchs größer, so wird allgemein angeraten, einen Fachbetrieb mit der Sanierung zu beauftragen und unter Umständen auch eine labortechnische Pilzbestimmung über eine Probeentnahme zu beauftragen. Dies entscheidet jedoch der prüfende neutrale Bausachverständige, der nötigenfalls weitere Spezialisten hinzuzieht.

Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung beispielsweise der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen. Beruft sich der nacherfüllungspflichtige Unternehmer im Prozess auf die Unverhältnismäßigkeit der sachverständig begründeten und ermittelten Mangelbeseitigungskosten, kann dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck bringen, sodass es einer Fristsetzung nach § 637 Abs. 1 BGB für den Vorschuss zur Selbstvornahme nicht mehr bedarf. Auf eine vorausgegangene vermeintliche Zuvielforderung des Erwerbers beim Umfang der beanspruchten Mangelbeseitigung kommt es dann nicht an. Der Erwerber hat gegen den Verkäufer neben der Leistung Anspruch auf Ersatz der aufgewandten Sachverständigenkosten. So hat dies auch das Oberlandesgericht Naumburg in einem 2019 erlassenen Urteil beschlossen. Ähnlich reagierte hierzu bereits in 2006 der Bundesgerichtshof und über die Jahre viele weitere Amts-, Landes- und Oberlandesgerichte.

Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® bietet labortechnische Schimmelpilzanalysen, ingenieurstechnische Untersuchungen zur Ursachendiagnose und plant auf Wunsch hierzu individuell angepasste Saniervorschläge und dies auch in der Denkmalpflege. Im Bedarfsfall stehen den Klienten des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® auch weitere Fachkräfte zur Seite. Neben diesem verfügen wir auch über Kontakte zu erfahrenen, zugelassenen Fachanwälten, die wir unseren Klienten gerne vermitteln.

Schimmelpilzgutachten können Ihren Bedürfnissen entsprechend angepasst werden. So können beispielsweise folgende Leistungen erbracht werden:

Die Schadensaufnahme vor Ort,
die Entnahme von Materialproben,
Entnahme von Abklatschproben (Nährbodenbeprobung oder Klebestreifenproben),
Messung der Baufeuchte, wie auch der zugehörigen Luftfeuchte,
Thermografie von Gebäudeschwachstellen,
Thermodetektion von Oberflächen,
Laboranalysen durch unabhängige Laborpartner,
Bericht zu den mikrobiologischen Auswertungen,
Erläuterungen zu den aufgefundenen Umständen,
Ergebnisdarstellungen gemäß üblicher Gutachtenerstellung,
substantiierte Kostenauflistung zur Schaden-/Mangelbeseitigung über ein gängiges Kalkulationsprogramm oder das individuelle Einholen von aktuellen Angeboten,
Sanierkonzepte auch unter Berücksichtigung eventueller denkmalpflegerischen Eigenheiten.

Weiter können in diesem Zusammenhang auch die Entnahme von Luftproben, die Dauerüberwachung der Klimaumstände mit Datenloggern und einiges mehr, angeboten werden.

Diese Leistungen werden im Sachverständigenbüro in aller Regel im Team erstellt, womit Architekten und Ingenieure zusammenarbeiten, um bestmögliche Ergebnisse zu erzielen. Die Teamarbeit unter mehreren festangestellten Mitarbeitern ermöglicht auch die Untersuchung von komplexen Großbaustellen/-bauvorhaben. Aufgrund der langjährigen Tätigkeit besteht beim Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® immer auch die Möglichkeit weitere erfahrene Sachverständige außerhalb des Büros einzubeziehen, wodurch nicht nur die angesprochenen komplexen Arbeiten erledigt werden können, das Büro kann auch mit einer gewissen Effizienz und Geschwindigkeit arbeiten, die bei „Ein-Mann-Büros“ schlicht nicht gegeben sein kann.

Die Kosten für gutachterliche Tätigkeiten bei Schimmelpilzschäden und deren oft nötige schriftliche Ausarbeitung („Schimmelpilzgutachten“) sind grundsätzlich abhängig von den notwendigen Untersuchungszeiten, den Untersuchungsarten (z. B. Messgeräteeinsatz) und der Art des gewünschten Gutachtens, welche wie folgt angeboten werden:

Kurzgutachten oder gutachterliche Stellungnahmen mit stichwortartiger Erklärung zu den Ursachen des Schimmelpilzbefalls, als Grundlage für außergerichtliche Einigungen mit den Mietern oder Vermietern oder für den Eigengebrauch.
Ausführliches Baugutachten inkl. Laborauswertungen für Gerichtsgutachten, Versicherungsgutachten, Schiedsgutachten, Beweissicherungsverfahren o.Ä.

Beachten Sie hierbei, dass aus fachlicher und juristischer Sicht alle Schriftsätze der vorgenannten Art als Gutachten zu bezeichnen sind und somit vom Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® grundsätzlich neutral, unabhängig und nach bestem Wissen und Gewissen gefertigt werden. Aus diesem Grunde werden auch keine unseriösen Pauschalpreise für Leistungen angeboten, deren Umfang zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe noch völlig unbekannt ist.

Tritt der Sachverständige als schlichtender Bausachverständiger auf, so werden auch Gesprächsprotokolle und/oder Verhandlungsergebnisse protokolliert. Bei allen Tätigkeiten des Bausachverständigen ist zu berücksichtigen, dass das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® grundsätzlich eine neutrale Position einnimmt. Die Unparteilichkeit wird in jedem Gutachten schriftlich bestätigt.

Viele weitere Informationen zu Pilzen im Wohnraum finden Sie unter dem Reiter „Fachinfo“ und hier unter der Rubrik „Schimmelpilze, Algen und Raumluft“. Als Bausachverständige stehen Ihnen die Mitarbeiter des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® gerne zur Verfügung. Rufen Sie einfach direkt in unserem Büro an (Tel.: 0821 – 60 85 65 40).

Übrigens, die Mitarbeiter des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® sind fest angestellte Fachkräfte. Sie werden hier nicht von Lizenznehmern, Subunternehmern oder ungelernten Helfern betreut. Im Büro selbst werden Sie von ausgebildeten Rechtsanwaltsfachangestellten unterstützt. Die Sachverständigen sind praktisch wie auch theoretisch erfahren und haben alle mindestens ein Studium der Fachrichtung Architektur und/oder Bauingenieurwesen abgeschlossen.

Mold test report

At the Holzmann-Bauberatung® expert office, you can obtain all types of building appraisals with the DEKRA seal, which means that you will receive expert reports in a monitored (certified) DEKRA standard that are recognized.

The term mold test report is a colloquial term for a construction appraisal that was produced in or on a building or component due to mold growth. It is therefore a normal expert opinion based on structural damage and / or construction defects.

The owner and founder of the Holzmann-Bauberatung® expert office, Gerhard Holzmann, has been working and investigating fungal damage for over 30 years, 20 of them as an expert for damage to buildings. This wealth of experience makes it easier to assess damage and causes, which usually leads to comprehensible and actual results.

There are different ways to take samples. We have severely restricted the use of so-called spore collectors from the indoor air, since their results are highly questionable and the costs occurring for the client are to be classified as disproportionate. However, should you insist, we surely be happy to do it for you (see a little further below).

The growth of mold and the presence of mold spores is omnipresent in nature and also not a modern phenomenon, so there is no need to worry at first. Mold growth can only become problematic if this occurs in closed living spaces of people and / or animals and / or if the growth is doing damage to the building or building materials. An increased concentration of spores can trigger various types of health problems. Due to their growth, some types of fungi directly damage the building structure, which can also endanger stability.

Molds need nutrients and moisture to grow. Since nutrients are generally available in more or less readily available forms in buildings, moisture is of crucial importance. The moisture limit, below which there is no growth of mold on materials, is around 70% relative humidity on the surface. As the moisture content increases, so the occurrence of mold growth will. At 80% relative humidity on the surface, the growth conditions for almost all indoor mold types are reached.

There are many reasons for the growth of mold in living space, building materials and components, so here are just a few examples:

thermal bridges
faulty thermal insulation (on internal insulation or facade insulation)
low heat storage or thermal insulation of the building materials
increased heat transfer resistance
inadequate heating
damaged or leaky window seals
incorrectly installed vapor barriers
increased moisture production in the interior
inadequate or improper ventilation
inadequate heating and / or incorrect arrangement of the radiators and suchlike
poor moisture buffering of the building materials
water damage from outside or inside
new moisture / building moisture
high humidity due to many plants, animals or similar
incorrect use or overcrowding of the premises
convection of warm, humid air into cold or only slightly heated rooms
problematic arrangement of furnishings
moisture in the building construction due to general construction defects
moisture in the building structure due to general building damage
badly arranged furniture
high nutrient supply (wrong building materials and / or careless cleaning)
improperly repaired water damage (pipe breaks, storm damage, etc.)
building moisture not completely dry
etc.

A common problem related to mold is in the area of tenancy law. In this case, a neutral building expert must determine the circumstances that caused mold growth.

The owner / landlord must remedy and renovate construction-related causes; the tenant can negotiate and / or dispute a rent reduction if necessary.
User-related causes are to be remedied by the tenant and, if necessary, compensation is to be paid to the owner / landlord.

Only after the cause has been determined can the necessary steps to remedy the defect be planned and addressed. Mold damage, the growth of which can be visually recorded is less than 0.5 m², can usually be removed by the tenant or tenant and landlord according to the building expert’s instructions. If the visible growth is larger, it is generally advisable to commission a specialist company with the remediation and, under certain circumstances, also to commission a laboratory-based determination of fungi by taking a sample. However, this is decided by the testing neutral construction expert, who, if necessary, calls in additional specialists.

Indoor mold growth is a health risk, the elimination of which, for example, the purchaser of a newly built condominium can request from the manufacturing seller (entrepreneur), without this being offset by the disproportionate cost or effort. If the entrepreneur who is subject to supplementary performance appeals in the process to the disproportionate nature of the expertly justified and determined remedial costs, this can express a serious and definitive refusal to perform, so that a deadline according to § 637 para.1 BGB is no longer required for the advance payment. A previous alleged overcharging of the purchaser in the scope of the claimed remedial measures does not matter then. The purchaser is entitled to reimbursement of the expert’s expenses in addition to the service. The Oberlandesgericht Naumburg also decided this in a judgment issued in 2019. The Federal Court of Justice reacted similarly to this in 2006 and many other district, regional and higher regional courts over the years.

The Holzmann-Bauberatung® expert office offers laboratory-related mold analysis, engineering studies to diagnose the cause and, on request, plans individually adapted renovation proposals, including in the preservation of historical monuments. If necessary, other specialists are available to assist the clients of the Holzmann-Bauberatung® expert office. In addition to this, we also have contacts to experienced, accredited specialist lawyers that we are happy to provide to our clients if necessary.

Mold reports can be adapted to your needs. For example, the following services can be performed:

on-site damage assessment
taking material samples
taking contact samples (nutrient sample or adhesive tape samples)
measurement of the building moisture as well as the associated air humidity
thermography of building vulnerabilities
thermal detection of surfaces
laboratory analyzes by independent laboratory partners
report on the microbiological evaluations
explanations of the circumstances found
presentation of results according to customary expert opinion
substantiated listing of costs for damage / defect elimination via a common calculation program or the individual requesting of current offers
redevelopment concepts also taking into account any peculiarities of monument conservation

In this context, the taking of air samples, continuous monitoring of the climatic conditions with data loggers and much more can also be offered.

These services are usually created as a team in the expert office, with which architects and engineers work together to achieve the best possible results.

The costs for expert activities in the case of mold damage and their often necessary written preparation („mold opinion“) are fundamentally dependent on the necessary examination times, the types of examination (e.g. measuring instruments) and the type of expert opinion requested, which are offered as follows:

brief reports or expert opinions with a brief explanation of the causes of the mold infestation as the basis for out-of-court agreements with the tenants or landlords or for personal use.
detailed building survey incl. laboratory evaluations for court reports, insurance reports, arbitration reports, evidence preservation procedures or similar.

Please note that from a professional and legal point of view, all of the writings of the aforementioned type are to be referred to as expert opinions and are therefore neutral, independent and to the best of our knowledge and belief, produced by the Holzmann-Bauberatung® expert office. For this reason, no dubious all-inclusive prices for services are offered, the scope of which is still completely unknown at the time the order is placed.

If the expert acts as a mediating construction expert, minutes of the conversation and / or results of the negotiations are also recorded. In all activities of the construction expert, it must be taken into account that the Holzmann-Bauberatung® expert office generally assumes a neutral position. The impartiality is confirmed in writing in every report.

You can find a lot more information about mold fungi in the living area under the tab „Fachinfo“ and here under the heading „mold, algae and indoor air“. The employees of the Holzmann-Bauberatung® expert office will be happy to assist you as construction experts. Just call our office directly (Tel .: 0821 – 60 85 65 40).

By the way, the employees of the Holzmann-Bauberatung® expert office are permanently employed specialists. You will not be taken care by subcontractors or unskilled helpers. In the office itself, you will be looked after by trained professionals. The experts have practical and theoretical experience and have all completed at least one degree in architecture or civil engineering.