Sanierpflicht bei Eigentümerwechsel

Immer wieder nett, wenn ich hier Anrufe erhalten von Menschen die ganz empört sind, weil Ihnen zum Hauskauf irgendwer erzählt hat, dass sie nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie zig Dinge energetisch sanieren müssen. Aber haben Sie als neuer Eigentümer einer Bestandsimmobilie tatsächlich so viel zu sanieren, wie manch einer gerne warnend vorgibt? Bei weitem nicht und erst recht nicht, wenn Sie die Sache wirtschaftlich gar nicht stemmen können! Erzählt Ihnen jemand panikverbreitend von unheimlichem Sanieraufwand, zu dem Sie als Käufer in der Pflicht stehen, so sollten Sie dies nicht ungeprüft glauben, vielleicht auch mal darüber nachdenken, ob der Erzähler nicht auch selbst ordentlich mit Ihrer Sanierung verdienen möchte.

Aber gehen wir mal beispielhaft ins Detail. Die EnEV 2014 gibt mehr oder minder klare Vorgaben und, wie Sie gleich lesen werden, auch welche, die Sie vor möglicher finanzieller Überlastung schützen. Nachfolgend Beispielauszüge der EnEV in Bezug auf Bestandsgebäude:

EnEV § 10 Absatz 1:

Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben.

Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 nicht mehr betreiben.

Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben.

Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Absatz 3 Nummer 2 bis 4.

EnEV § 10 Absatz 2:

Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt sind.

EnEV § 10 Absatz 3:

Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²·K) nicht überschreitet.

Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt.

Bei Maßnahmen zur Dämmung nach den Sätzen 1 und 2 in Deckenzwischenräumen oder Sparrenzwischenräumen ist Anlage 3 Nummer 4 Satz 4 und 6 entsprechend anzuwenden.

EnEV § 10 Absatz 4:

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten nach den Absätzen 1 bis 3 erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen.

Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang

Soweit die Vorgaben aus der EnEV, nun zu den Ausnahmen, die den Immobilienbesitzer vor einem wirtschaftlichen Ruin schützen oder auch Denkmäler vor einem dem Denkmal schadenden Eingriff.

EnEV § 10 Absatz 5:

Die Absätze 2 bis 4 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.

EnEV § 24:

Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden.

Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.

EnEV § 25 Absatz 1:

Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung zu befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen.

Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.

Sollten Sie noch Fragen zum Thema haben, stehe ich Ihnen gerne im Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® und unter der Telefonnummer 0821 – 60 85 65 40 zur Verfügung. Selbstverständlich erstelle ich Ihnen auch schriftliche Sanierungskonzepte und -empfehlungen.