Energieeinsparverordnung / EnEV 2014 ab 2015

Der 1. Mai 2015, das vielleicht wichtigste Datum für Makler und Immobilieninhaber seit vielen Jahren.

Die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde am 21. November 2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat zum 1. Mai 2014 in Kraft, einige Teile werden gar erst ab 2015, andere ab 2016 gültig. Ein für viele Immobilieneigentümer und Makler besonders wichtiges Datum aber stellt jedoch der 1. Mai 2015 dar.

Seit der Novellierung muss in Inseraten für Wohnimmobilien die Energieeffizienz der jeweiligen Immobilie angegeben werden. Spätestens bei der Besichtigung muss der Eigentümer oder Makler dem Interessenten den Energieausweis zeigen. Bislang galt noch die einjährige Übergangsfrist, doch ab 1. Mai 2015 können Verstöße gegen diese Regelung mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro (Energieeinsparungsgesetz – EnEG § 8 Abs. 3) geahndet werden.

Angesprochen ist hierbei vor allem der § 27 der EnEV, bzw. dessen Absatz 2 und hier die Nummer 6, welche angibt, dass derjenige ordnungswidrig handelt, der vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben (in kommerziellen Medien) enthalten sind. Zu diesen Pflichtangaben zählen folgende:

Art des Energieausweises (Energieausweis oder Energieverbrauchsausweis)
Den im Energieausweis genannten Wert des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs für das Gebäude
Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
Bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe der Energiebedarf oder Energieverbrauch, sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. Dies alles gilt jedoch nur und wie auch explizit in der EnEV (§ 16 Abs 1, 1. Satz) erwähnt, für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien. Ein kostenfrei publizierbarer Aushang, beispielsweise am Schwarzen Brett eines Supermarkes, ist somit nicht an die in der EnEV vorgegebenen Pflichtangaben gebunden. Am Rande erwähnt: Wer falsche Daten für einen Energieausweis (bei Gebäuden im Bestand) bereitstellt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

Die EnEV hat mit dem § 24, § 25 oder auch in §10 (Abs. 5) Ausnahmen und Befreiungen zur Sanierung nach EnEV geregelt. Dies betrifft jedoch nicht, wie hier und da fälschlicherweise angenommen, die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, sondern nur den durch die Verordnung auferlegten Umfang der energetischen Sanierung.

Eine viel verbreitete Frage ist, ab wann man sich an die Vorgaben der EnEV halten muss, wenn man sein Haus saniert. Hier kann man kurz und klar mit dem Wörtchen „immer“ antworten. Denn die EnEV regelt nicht nur die Dinge, die Sie unternehmen müssen und vor allem auch wie Sie diese Unternehmungen auszuführen haben, sondern auch wann Ausnahmen bestehen. Betrachten wir das Beispiel Fassade, so darf man (abgesehen von den weiteren Regeln der Technik) sanieren wie man will, wenn man weniger als 10 % der Fassade saniert (§ 11 Abs. 1). Saniert man mehr als 10 % der Fassade und hält sich nicht an die EnEV-Vorgaben, so könnte ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro anstehen.

Ein weiterer Bereich der oftmals angefragt wird, betrifft die Heizung bzw. die Heizkessel. Hier besagt der § 10 Abs. 1 der EnEV leicht verständlich folgendes aus:

„Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind ab 2015 nicht mehr betreiben. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben.“

Ausnahmen zu dieser Regelung stellen Niedertemperaturkessel, Brennwertkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt dar – diese dürfen weiter betrieben werden. Kurzum heißt das, dass nach der EnEV 2014 normale Heizkessel für feste oder gasförmige Brennstoffe künftig nur noch eine 30-jährige Nutzungsphase haben, egal wie gut sie in Schuss gehalten werden. Tauscht man den veralteten Heizkessel nicht aus, so könnte hieraus ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro folgen.

Ein immer wieder strittiger Punkt ist das nachträgliche Dämmen von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen. Es gibt hier, auch aus Gründen des Brandschutzes, ausnahmslos Dämmstoffe aus Kunstschäumen und/oder Mineralfasern, wie Glas- oder Steinwolle. Gegen eben diese Dämmprodukte sind jedoch einige Menschen sehr sensibel. Manche psychisch bedingt andere aber tatsächlich real gesundheitlich beeinträchtigt. So kann ein MCS erkrankter Mensch solche Produkte oft gar nicht in näherer Umgebung haben. Während bei Schäumen – auch durch das Erwärmen – häufig giftige Stoffe ausgasen können, sind fasrige Produkte wie Stein- oder Glaswolle manchmal schon beim Einbau ein gesundheitliches Problem. Das Nächste wäre – und das spricht direkt den Altbau an – dass bei einem Heizungskeller in einem Altbau oft mit der Abwärme der warmen Leitungen geplant wurde. Diese indirekte Heizung sorgt dafür, dass die Heizungskeller und/oder andere Kellerräume etwas beheizt und somit auch trocken bleiben. Viele sanierte Altbauten, deren Warmwasserleitungen gedämmt wurden, haben mittlerweile, manchmal auch begünstigt durch weitere ungünstige Begebenheiten, ein Feuchtigkeitsproblem. Nichts desto trotz droht demjenigen, der seine warmen Leitungen nicht dämmt und auch keine Argumente für sein unterlassenes Tun hat, ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Ein Punkt der schon über die zuvor gültige EnEV immer wieder diskutiert wurde, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke. Grundsätzlich steht die Frage, ob nun die oberste Geschossdecke gedämmt werden soll oder doch besser die Dachflächen. Die Antwort ist relativ einfach: Haben Sie nur einen recht flachen Dachboden, den sie sicher nicht beheizt haben wollen, weil sie ihn gar nicht wirklich nutzen können, dann dämmen Sie die oberste Geschossdecke. Ist ihr Dachboden aber so groß (vor allem hoch), dass man hieraus auch einmal Wohnraum erstellen oder gewinnen könnte/möchte, dann wäre das Dämmen der Dachflächen sicher interessant.

Im Gegensatz zur vorherigen EnEV 2009 gibt die derzeit gültige EnEV 2014 hier nun auch ein Datum an, bis zu welchem die oberste Geschossdecke oder eben die Dachflächen nachgerüstet werden müssen:

„Eigentümer von Wohngebäuden, sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 genügt.“

Ach ja, wer sich an diese Regelung, ergo das Dämmen der obersten Geschossdecke oder eben der Dachflächen nicht hält, kann ab dem 31. Dezember 2015 mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Bis dato sprachen wir von den Pflichten des Hauseigentümers. Zu einseitig. Daher nun auch einmal zu den Pflichten desjenigen, der bei Ihnen diverse Arbeiten im Sinne der EnEV ausführt. Es gibt nämlich eine sogenannte Unternehmenserklärung, die Ihnen jeder Auftragnehmer ausstellen muss, der bei Ihnen geschäftsmäßig an oder in ihrem bestehenden Gebäude folgende Arbeiten ausführt:

Änderdung der Außenbauteile (es sei denn die Arbeiten liegen unter den oben genannten 10%)
Zur Dämmung der obersten Geschossdecke
Zum erstmaligen Einbau oder zur Ersetzung von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen, Verteilungseinrichtungen, Warmwasseranlagen, Klimaanlagen oder sonstige Anlagen der Raumlufttechnik

Diese Unternehmenserklärung muss unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich vorliegen und bestätigt, dass die vom Ausführenden geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen der EnEV 2014 entsprechen. Somit wird mit einer solchen Unternehmenserklärung nachgewiesen, dass die zu erfüllenden Pflichten aus der EnEV eingehalten wurden. Der Immobilieneigentümer hat diesen Nachweis mindestens 5 Jahre aufzubewahren und auf Verlangen auch der zuständigen Behörde vorzulegen. Für den ausführenden Unternehmer kann, nebenbei erwähnt, ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro resultieren, wenn er eine solche Unternehmenserklärung nicht vorlegt.

So manch Immobilieneigentümer mag sich nun – vielleicht – aus Verunsicherung zum sanieren gezwungen fühlen, obwohl er dies womöglich monetär gar nicht stemmen kann. Hierzu sei nochmals erwähnt, dass man auch mit der aktuellen EnEV auf Antrag von den Anforderungen der Verordnung befreit werden kann (EnEV § 25), wenn besondere Umstände vorliegen, welche zu unangemessenem Aufwand oder zu unbilliger Härte führen. Unbillige Härte liegt auch dann vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei den Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretende Einsparung nicht erwirtschaftet werden kann. Die Sanierung also nicht wirtschaftlich ist. Oftmals ist die Sachlage von einem Laien aber nicht wirklich prüfbar, denn die beworbenen Amortisationszeiten, ergo die Zeit zu welcher man unter Berücksichtigung des finanziellen Sanierungsaufwandes tatsächlich Geld spart, liegen oftmals jenseits jeglicher Realität. Auch das beworbene Sparpotential ist nicht selten realitätsfremd, vor allem aufgrund des jeweilig individuellen Nutzerverhaltens, welches bekannterweise nicht theoriegetreu nach Lehrbuch von statten geht. Um ein Beispiel zu nennen, so rentiert sich beispielsweise eine umfangreiche energetische Komplettsanierung eines Einfamilienhauses, das ein 50-jähriger Besitzer selbst bewohnt selten für diesen Besitzer selbst, denn bis die Einsparung die Ausgaben von vielleicht 90.000 Euro (oder auch mehr) ausgleichen, ist der Besitzer meist schon gar nicht mehr unter uns. Hier ist immer ein unabhängiger aber auch sehr kritischer Blick auf die Gesamtumstände anzuraten, denn eine Werbeaussage, dass Sie „BIS ZU xxx“ Euro an Heizkosten sparen ist dann doch eher als wenig seriös zu betrachten.

Sollten Sie noch Fragen hierzu haben, dann können Sie sich gerne an das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® wenden (Tel.: 0821 – 60 85 65 40).