Ein Bauherr kann grundsätzlich von seinem Unternehmer ein mangelfrei erstelltes Gebäude verlangen. Ob der Auftragnehmer ein Bauunternehmer oder ein Bauträger ist, spielt hierbei keine Rolle. VOB (Teil B § 13) wie auch BGB (§ 633) sind in Sachen Mangeldefinition einer Handwerksleistung bzw. eines Gebäudes (Kaufsache) nahezu gleich formuliert. Grob zusammengefasst gilt hier: weicht die Bauleistung oder Kaufsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und den anerkannten Regelwerken ab, stehen dem Bauherrn/Käufer diesbezüglich Mangelansprüche gegen den Unternehmer zu. Für den Bausachverständigen, welcher die Leistung prüft, spielt es hierbei aus rein technischer Sicht keinerlei Rolle, ob eine negative oder positive Abweichung vom Soll-Zustand vorliegt, beide Abweichungen gelten als mangelhaft.
Diese Mangelhaftigkeit liegt auch dann vor, wenn die Bausubstanz mit Schadstoffen wie einem organischen Befall (z.B. Schimmelpilz) behaftet ist und das unabhängig davon, ob gesundheitliche Gefährdung durch einen Pilz vorliegt. Hierzu gibt es seit einigen Jahren entsprechende Gerichtsurteile, mitunter ein sehr populäres des BGH aus dem Jahr 2006, welches in der Tat immer wieder Bestätigung findet, so auch in einem aktuelleren Urteil des OLG München Anfang des Jahres.
Oftmals werden zu Prüfungen in Bezug auf einen Pilzbefall Raumluftuntersuchungen angeboten. Mit einem Außenluft-Raumluft-Vergleich wird sodann festgelegt, ob überhaupt eine erhöhte Belastung durch Schimmelsporen im Wohnraum oder einem geschlossenen Bauteil vorliegt. Jahrelang war dies ein gern genutztes Mittel zur Feststellung etwaigen Befalls, auch in verdeckten Konstruktionen. Ebenso lange wurde diese Art der Diagnostik zu Schimmelsporen aber auch negiert, denn wurde mit dem Vergleich zur Außenluft keine höhere Sporenkonzentration festgestellt, galt, dass eine Sporenfreiheit und damit kein Schimmelbefall vorliegt. Dies ist jedoch in sehr vielen Fällen die falsche Vorgehensweise, insbesondere bei einem versteckten Schimmelschaden, bei welchem Sporen oftmals gar nicht in den Raum gelangen. Sporenkonzentrationen unterliegen immer relativ hohen Schwankungen, da der Pilz nicht ununterbrochen Sporen verbreiten. Unterschiede gibt es hier nicht nur nach Jahreszeit und Ort, sondern manchmal auch nach der Tageszeit. Abgesehen hiervon besteht so ein Schimmelpilz, wie der Jurist Dr. Bernd Kober aus Wertheim so treffend in einem aktuellen Aufsatz beschreibt, nicht ausschließlich aus Sporen. Hier sind auch, was oft übersehen wird, gasförmige Emissionen und partikelartige Strukturen mikrobiellen Ursprungs mit teilweise höchst gesundheitlich relevanten Eigenschaften vorhanden.
Dass solch Raumluftuntersuchungen in einigen Fällen unzureichende Untersuchungsergebnisse aufzeigen, wird im Alltag des Sachverständigen umfangreich gespiegelt. So wurde in einem aktuellen Schadensfall deutlich sichtbarer Schimmelbefall in einer Konstruktion festgestellt und beim Auftragnehmer gerügt. Selbiger verbaute ungeachtet der Mangelrüge und ohne etwaige Entfernung des Pilzes die mit Pilzbefall behafteten Bauteile und lies sodann eine Sporenuntersuchung mittels Luftkeimsammler durchführen. Das Ergebnis zeigte keinerlei Pilzbefall, obwohl selbiger tatsächlich weiter vorlag.
Da verdeckter Schaden in nur wenigen Fällen ohne eine Bauteilöffnung untersucht werden kann, empfiehlt es sich für Immobilienkäufer und Bauherren, möglichst frühzeitig einen qualifizierten Sachverständigen einzubeziehen, um die Bauleistungen prüfen zu können. Hierbei wäre auch daran zu denken, dass zur Bauabnahme in aller Regel keine Bauteilöffnungen vollzogen werden und der Gutachter bei der Abnahmebegehung auch nur das prüfen kann, was er sieht. Die Kosten für solch Prüfungen sind bei seriösen Sachverständigen immer an den tatsächlichen Aufwand gebunden und liegen durchschnittlich zwischen 250,00 und 800,00 Euro.
Autor: Gerhard Holzmann, Bausachverständiger
Der Autor ist Inhaber des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® in Augsburg und seit 18 Jahren Sachverständiger für Baumängel und Bauschäden. Tel.: 0821 – 60 85 65 40.
Quelle: Augsburger Allgemeine
