Schimmelpilze, Algen und Raumluft

Wenn es um Schimmelbefall geht, dann stößt man relativ flott auf die die Angaben 10⁴ KBE/g oder 10⁵ KBE/g. Mit dem Urteil des OLG Münchens vom 30. Januar 2018 (AZ.: 28 U 2778/16) welches vom BGH bestätigt wurde (AZ.: VII ZR 58/18), wurden vielerlei Diskussionen angeschoben. Derweilen spricht das Urteil zwar diese Werte an und erklärt die Möglichkeit, dass man diese Zahlen als relevante, aber dennoch auch verschwommene Grenzwerte zur Bewertung eines Pilzbefalls nutzen kann, aber am Ende und so erklärt sich das Urteil für viele Leser, greift der Senat zur Findung seines Urteils vor allem auf die Vielzahl von Probenentnahmen zurück, die ein Sachverständigenkollege entnahm und auswerten ließ.

Wörtlich heißt es: „..Der Senat verkennt auch nicht, dass offenbar innerhalb der Wissenschaft ein Streit über den zutreffenden „Grenzwert“ bei der Schimmelbelastung herrscht, wobei offensichtlich in der Zone zwischen einer Konzentration von 10⁴ und 10⁵ KBE/g strittig ist, ob von einer relevanten Besiedelung auszugehen ist, welche die übliche Hintergrundbelastung übertrifft…“

Um dies noch besser nachvollziehen zu können, wäre auch die Art der Probenentnahme zu erklären. Bei KBE/g entnimmt man eine Masse, also eine Materialprobe. In aller Regel sind das kleinere Brocken, meist nicht größer als 5 cm x 5 cm. Die Probe wiegt sodann vielleicht 30 oder 40 Gramm. Stellt man sich nur ein Gebäude vor, so erkennt man schnell, dass hier einige Tonnen Material vorliegen und nicht nur wenige Gramm. Alleine diese Tatsache, dass oft von einem wenige Gramm schweren Probenstück auf den Zustand eines ganzes Gebäudes geschlossen wird (insbesondere bei Schäden während dem Aufbau von Holzkonstruktionen), ist schon schwer verständlich und erklärt wohl auch die Unsicherheit, welche bei etwaigen Zahlenwerten gegeben ist. Selbst wenn man tütenweise Proben entnehmen würde, bezieht sich die Anzahl der koloniebildenden Einheit (KBE) immer auf eben diese entnommenen Stücke, ergo Bruchteile des Ganzen. Es wäre beispielsweise vorstellbar, dass eine entnommene Probe keine Auffälligkeiten zeigt, während eine nur 20 cm weiter weg deutlich auffällig ist. Nimmt man nur Probe 1, so mag man annehmen, dass im Haus keine Probleme herrschen.

Der vom Gericht bestellte Sachverständigenkollege erklärte zu diesem vorgenannten Fall seinen Standpunkt damit, dass ab einer Konzentration von 10⁴KBE/g zwar nicht von einer hohen, aber doch auffälligen Konzentration auszugehen ist. Selbst wenn dies eine besonders vorsichtige Mindermeinung in der Wissenschaft wäre, hieße dies noch nicht, dass es sich um eine völlig abwegige Meinung handelt.

Das Umweltbundesamt erklärt in seinem aktuellen Schimmelpilzleitfaden folgendes:

“5.2.2 Bewertung von Materialproben: „……Da das Nachweisverfahren für Schimmelpilze erst im Jahr 2014 normiert wurde, liegen erst wenige standardisiert erhobene Vergleichskonzentrationen vor. In einem durch das Umweltbundesamt geförderten Forschungsvorhaben wurden Hintergrundkonzentrationen für unterschiedliche Materialien erhoben (UBA, 2015: Bestimmung von Hintergrundkonzentrationen von Schimmelpilzen in Dämmstoffen und anderen Materialien im Innenraum im Hinblick auf Sanierungsempfehlungen, FKZ 3710 62 223). Danach kann bei den meisten Materialien aus dem Neubau und Altbau ab einem Konzentrationsbereich von 10⁵ KBE/g Material von einem Wachstum im Material ausgegangen werden. Bei fabrikneuen und auf der Baustelle trocken gelagerten Materialien, deuten bereits Konzentrationen im Bereich von 10³ KBE/g bis 10⁴KBE/g auf ein aktives Wachstum hin. Da in der Studie insgesamt nur 391 Materialproben und damit nur ca. 20 bis 30 Proben pro Kategorie (Material eines bestimmten Alters) untersucht wurden, sind die Ergebnisse lediglich als erste Orientierungswerte zu verstehen, die durch weitere Untersuchungen untermauert werden müssen…”

Deutlich dargestellt, schwankt das Umweltbundesamt also auch mit der Ziehung einer Grenze im Sinne einer Belastungsmenge. Es wird von den meisten Materialen (10⁵ KBE/g) geschrieben und darauf verwiesen, dass fabrikneue Bauteile (10³ KBE/g bis 10⁴ KBE/g) mit weit geringeren Werten schon als belastet im Sinne eines aktiven Befalls beschrieben werden können. Eine klare Grenze gibt es hier nicht, zwischen 10³ KBE/g (1.000 KBE/g) und 10⁵ KBE/g (100.000 KBE/g) ist ja dann doch ein gewaltiger Unterschied. Die von vielen angenommenen Grenzwerte sind somit nichts anderes, als sehr schwammig dargestellte Übergangszonen mit deren Hilfe man mutmaßen aber nicht wissen kann. Mit derart Angaben und einer stichprobenartigen Probenentnahme am Objekt kann man bei einem Neubau auch bei noch soviel Mühen keine Befallsfreiheit (resultierend auf ein Schadensereignis) belegen. Dieser Beleg steht aber dem Besteller durchaus zu, sofern die Beweislast noch beim Auftragnehmer ist.

Ein tatsächlicher Nachweis wäre letztlich immer nur gegeben, wenn das Objekt in seine Einzelteile zerlegt wird und dem Käufer offen dargestellt werden kann, dass kein Befall mehr vorliegt. Das mag überzogen klingen, ist es jedoch auch Sachverständigensicht so gar nicht. Der Sachverständige soll letzendlich wahrheitsgemäß bewerten, dabei gilt, was nicht gesehen werden kann, kann nun mal auch kaum bestätigt werden.

Am Ende darf man auch immer feststellen, dass der Auftragnehmer sein Produkt, vor allem auch die Schwachstellen seines Produktes oder seiner Leistung kennt. Stellt ein Fertighausanbieter ein Haus bei starkem Regen auf und riskiert dabei eine totale Nässung des Holzständerbaus, so muss er mit einem Rückbau rechnen, wenn er nicht schnell genug und fachlich richtig reagiert. Es kann schlussendlich nicht die Schuld des Bestellers sein, dass der Lieferant seine Ware nicht fachgerecht liefert.

Wir aus dem Hause des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® empfehlen, neben den unterschiedlichen Bauteilöffnungen mit der Entnahme von (in Anzahl umfangreichen) Abklatsch- oder Klebestreifenproben nach der Schimmelsanierung und noch bevor Bauteile zugebaut werden, immer Raumluftuntersuchungen. Zum einen zur Bestimmung des Sporengehaltes im Vergleich mit der Außenluft, aber auch zur Bestimmung der MVOCs im Raum. Beide Verfahren sind nach umfangreichen Bauteilöffnungen, Probenentnahmen und visueller Kontrolle bei uns Standard.

Urteil des OLG Naumburg vom 11. Juli 2019 (AZ: 1 U 116/18)

Leitsatz:

“… 1. Eine neu errichtete Eigentumswohnung ist mangelhaft, wenn es dort bis zur Abnahme zum Eintrag von Nässe kommt, die ein über die normale Hintergrundbelastung von 10.000 KBE/g hinausgehendes Schimmelpilzwachstum auslöst.*)

2. Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen.*)

3. Beruft sich der nacherfüllungspflichtige Unternehmer im Prozess auf die Unverhältnismäßigkeit der sachverständig begründeten und ermittelten Mangelbeseitigungskosten, kann dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck bringen, sodass es einer Fristsetzung nach § 637 Abs. 1 BGB für den Vorschuss zur Selbstvornahme nicht mehr bedarf. Auf eine vorausgegangene vermeintliche Zuvielforderung des Erwerbers beim Umfang der beanspruchten Mangelbeseitigung kommt es dann nicht an.*)

4. Der Erwerber hat gegen den Verkäufer neben der Leistung Anspruch auf Ersatz der aufgewandten Sachverständigenkosten. Ob sich dieser Schadensersatzanspruch der Höhe nach auf den Anteil des späteren Prozesserfolges beschränkt, bleibt offen.*)

5. Wird die auf Zahlung des Restkaufpreises der Eigentumswohnung gerichtete Widerklage rechtskräftig abgewiesen, weil das Gericht erster Instanz eine Aufrechnung des Käufers mit Teilen der Klageforderung annimmt, steht für die gegen die damit verbundene (teilweise) Klageabweisung gerichtete Berufung des Käufers fest, dass die betroffenen Teile seiner Klageforderung verbraucht sind.*)…”

Anmerkung in eigener Sache:

Es sei hier anzumerken, dass ein organischer Befall bzw. ein nicht fachgerecht sanierter Wasserschaden auch beim Verkauf der Immobilie einen Rolle spielen kann. Verheimlicht der Verkäufer den bekannten Wasserschaden mit anschließenden organischem Befall und findet der Käufer unter Umständen weiteren Befall, könnte unter Umständen auch der Straftatbestand der arglistigen Täuschung im Raum stehen. Abgesehen davon, fehlt eine Bestätigung zur fachgerechten Sanierung, wird der Verkauf womöglich auch nicht so sehr positiv zu gestalten sein.

Unsere Empfehlung kann hier nur lauten, als Geschädigter selbst einen neutralen Sachverständigen mit Erfahrung zu beauftragen, welcher sodann die Sachlage prüft und Ihnen entsprechende Bestätigung ausstellt. Es sei hier jedoch auch verdeutlicht, dass ein Sachverständiger nur bestätigen kann, was er auch tatsächlich prüfen und sehen kann.

Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® steht Ihnen hierfür selbstverständlich auch bundesweit zur Verfügung. bestenfalls rufen Sie direkt in der Zentrale unter der Rufnummer 0821 – 60 85 65 40 an.

Erheblicher Regen bei dem Aufbau eines Fertighauses in Holzständerbauweise kann zu umfangreichem Schimmelpilzbefall in der Konstruktion führen und im Härtefall auch einen Rückbau und eine Neuerstellung begründen

Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® hat mittlerweile bundesweit wöchentlich 2 bis 3 geschädigte Fertighäuser in Holzständerbauweise zu begutachten, die während dem Aufbau durch Regen genässt und der hieraus resultierende Schimmelbefall nicht fachgerecht beseitigt wurde. Die Schäden sind hier nicht selten derart umfangreich, dass für eine fachgerechte und vollständige Beseitigung des durch den Schaden verursachten Schimmelbefalls, nur noch ein Rückbau des neuen Hauses in Frage kommt. Sollten Sie ähnliches Problem haben, rufen Sie umgehend in unserem Büro an (Tel.: 0821 – 60 85 65 40). Die erste Aufnahme der Zustände und damit auch die gutachterliche Sicherung von Beweisen ist wichtig, denn die Anbieter streiten regelmäßig jeglichen höheren Schadensumfang ab. Das Büro ist im gesamten Bundesgebiet tätig und hat nach mehreren hundert Fällen dieser Art umfassende Erfahrung im Umgang mit derartigen Schäden.Wir arbeiten hier, wie in allen Fachgebieten auch mit Fachrechtsanwälten zusammen, die durch unsere Fälle bereits umfassende Erfahrung aufweisen können und wissen, wie Sie zu Ihrem Recht, ein mangelfreies Haus zu erhalten, kommen werden.

Der Aufbau eines Fertighauses in Holzständerbauweise wird in aller Regel aufmerksam geplant und in einem Ruck durchgezogen. Je nach Größe des Hauses dauert dies grob durchschnittlich betrachtet 1 bis 3 Tage. Dass es beim Aufbau bzw. der Montage der Fertigteile vor Ort auch mal Regen geben kann, ist klar und solange das nur ein paar Tropfen sind, kann man das durchaus vernachlässigen. Aber kommt ein ordentlicher Schauer oder Platzregen, dann wäre es ratsam den Aufbau zu stoppen und sämtliche Bauteile schnellstmöglich vor Nässe zu schützen. Den ersteren der beiden letzten Sätze werden Sie als Bauherr sehr häufig hören, den letzten Satz in aller Regel selten bis gar nicht. Die Gründe hierfür mögen vielseitig sein, jedoch ist es genau betrachtet sehr häufig ein eng gestrickter Zeitplan, der größere Pausen untersagt, auch dann, wenn die Witterung es verlangen würde und die allgemein anerkannten Regeln der Technik ohnehin einen Bauteilschutz vorsehen. Resultat eines dann vernachlässigten Bauteilschutzes kann sein, dass überall dort, wo Wasser in die Konstruktion einlaufen konnte, wenig später ein Pilzbefall auftritt. Schimmelbefall ist in keinem Neubau hinzunehmen – unabhängig davon ob er gesundheitliche Probleme auslosen kann oder wie groß selbiger ist.

Nässeschaden mit organischem Befall in einem Rollladenkasten eines in Holzständerbauweise errichteten Fertighauses

In einem aktuellen Fall habe ich ein ca. 4 Monate junges, hochwertiges Fertighaus in Holzständerbauweise begutachtet. Der erste Eindruck war durchaus akzeptabel, denn durch die Trockenbauwände konnte man nicht hindurchblicken und die Oberflächen der Ausbauplatten waren schön sauber. Der Bauherr erklärte, dass es beim Aufbau der Wände stark regnete und zeigte mir diverse kleinere Schimmelflecken an einem Schwellholz unter der Dampfbremse.

Die Dämmung des oben aufgezeigten Rollladenkastens aus Polystyrol unter dem Mikroskop

Weitere Öffnungen ergaben einen akuten Pilzbefall in der Konstruktion und dies über alle zum damaligen Regenzeitpunkt aufgebauten Wände. Der Hersteller des Fertighauses war sehr bemüht, eine für beide Seiten befriedigende Lösung herbei zu führen, wodurch wir uns mehrmals am Objekt trafen.

Ein vom Fertighaushersteller beigeladener Baubiologe unterbreitete den Vorschlag, dass man den Pilz desinfizieren, die betroffenen Stellen reinigen und alles wieder mit neuen Materialien inkl. einer Dampfsperre anstatt einer Dampfbremse schließen solle. Somit sei eine weitere Kontamination des Wohnraums unterbunden und eine unbedenkliche Raumluft zu erreichen.

Nässeschäden mit organischem Befall unter der Flachdachabdichtung eines in Holzständerbauweise errichteten Fertighauses

Die Diskrepanz zwischen dem Baubiologen und mir als Sachverständigen für Bauschäden und Baumängel war hierbei, dass es mir nicht nur auf die Raumluft, sondern vielmehr auf die Mangelfreiheit ankommt. Ohne diese Mangelfreiheit würde es von meiner Seite keine Abnahme geben (die Gebrauchsfähigkeit ist zu diesem deutlich eingeschränkt, da gesundheitlich bedenklich).

Organischer Befall (Pilzbewuchs) in einem Gefache eines Holzständerbaus mit Holzfaserdämmplatten gedämmt.

Üblicherweise wurde zunächst versucht, den Bauherrn irgendwie für eine kleine Lösung zu bekommen und somit dauerte es eine Weile, genau genommen 46 Tage, bis auch der Fertighaushersteller die sogenannte große Lösung erkannte und meine zunächst indirekte, nach den Bauteilöffnungen dann doch direkte Forderung nicht mehr (teilweise lachend) ablehnte. Eine Lösung, zu der das gesamte Haus bis auf den bauseits gestellten Keller zurückgebaut und gegen ein Neues ausgetauscht wird.

So etwas geschieht sehr selten (vor allem in der Geschwindigkeit), aber es geschieht.

Nässeschaden mit organischem Befall in einer Wand eines in Holzständerbauweise errichteten Fertighauses. Totalschaden, das gesamte Haus wurde kurz nach Aufbau wieder abgerissen.

Aus bautechnischer Sicht kann ein Neubau mit Schimmelpilzbefall o.Ä, grundsätzlich nicht als mangelfrei bewertet werden. Dabei käme es gar nicht mal auf eine mögliche, negative gesundheitliche Beeinflussung durch den jeweilig möglichen organischen Befall (Pilz, bzw. dessen Sporen) an. Selbst das BGH beschrieb dies in einem Urteil aus dem Jahr 2006 am Beispiel eines Dachstuhls. Nach diesem BGH-Urteil liegt eine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung eines mit Schimmelpilz befallenen Dachstuhls nicht vor, wenn dessen Holzgebälk nach Vornahme der Arbeiten weiterhin mit Schimmelsporen behaftet ist. Dies gilt auch dann, so der BGH, wenn von dem Schimmelbefall keine Gesundheitsgefahr für die Bewohner des Gebäudes ausgeht. Weiter stellte der BGH fest, dass das vertraglich geschuldete Werk in eben diesem Fall ein Dachstuhl ohne Pilzbefall war. Ob wir hier nun einen Dachstuhl oder ein Holzständerwerk eines Fertighaus haben, spielt hierbei keine Rolle, denn grundsätzlich wird kein Bauherr ein Gebäude oder Bauteil mit Pilzbefall beauftragen. Ebenfalls ist ein Pilzbefall jeglicher Art niemals anerkannter Stand der Technik im Bauwesen.

Nässeschaden mit organischem Befall in einer Wand eines in Holzständerbauweise errichteten Fertighauses. Totalschaden mit vollständigem Rückbau.

So wirklich publik scheint dieses Urteil jedoch noch nicht zu sein, denn mit Pilzen befallene Holzkonstruktionen – nicht nur, aber für meinen Teil sehr häufig bei Fertighäusern – werden nicht weniger, sondern eher mehr. Zumindest werde ich als Bausachverständiger immer häufiger zu solch Fällen gerufen. Eine Erklärung hierfür wäre aber auch sicherlich die Menge an Fertighäusern, die mittlerweile gebaut werden.

Die Statistiken zeigen, dass um 2013 jedes siebte in Deutschland neu gebaute Haus ein Fertighaus war. Die Marktanteile der Fertighausbranche stiegen die letzten Jahre fortlaufend. Zwischen dem Jahr 2000 und dem Jahr 2012 beispielsweise von 13,5 % auf 15,3 %. Zum Jahr 2014 wuchs der Marktanteil weiter auf 16,2 % an. Betrachtet man nun, dass im Jahr 2014 um die 90.000 Einfamilienhäuser gebaut wurden, so kann man rein theoretisch hieraus schließen, dass davon ungefähr 14.600 in Fertigbauweise erstellt wurden.

Liegt wohl auf der Hand, dass diese 14.600 Häuser ganz sicher nicht alle bei Sonnenschein erstellt wurden. Man darf natürlich davon ausgehen, dass jeder seriöse Handwerker seine Arbeit vor Witterung schützt, man muss aber auch davon ausgehen, dass mehr als nur einer das eben nicht macht. Auch dann nicht, wenn Wettervorhersagen mittlerweile doch recht zuverlässig sind. Manch unseriöser Hersteller begründet dann sehr oft wie folgt: “Wir errichten 800 bis 1.000 Häuser im Jahr, dabei liegt es in der Natur der Sache, dass Häuser immer wieder bei während Regenphasen aufgebaut werden” (Zitat eines europaweit bekannten Fertighauslieferanten, selbige Phrase nutzen aber auch andere!!). Man nimmt das Risiko von Schäden also billigend in Kauf anstatt präventiv zu handeln und zeigt dem einzelnen Kunden auch sehr deutlich wie wichtig er eigentlich ist …nämlich einer von tausend … … …

Organischer Befall (Schimmelpilz) im Dachstuhl

Ich will nicht falsch verstanden werden, Fertighäuser sind heutzutage eine echte Alternative zur massiven Bauweise und manche sind auch qualitativ als hochwertig zu bewerten.

Aber ein Fertighaus kann werkseitig noch so perfekt vormontiert werden, sind die Bedingungen beim Aufbau schlecht und besteht die Gefahr von mehr als nur drei Regentropfen, dann muss man einfach handeln, auch wenn dadurch der Terminplan ordentlich durcheinander geworfen wird.

Wider den, seit der Veröffentlichung dieses Artikels fortlaufend neu zu findenden Kopien auf etwaigen Internetseiten, wie beispielsweise ein zurückdatierter Text einer Bauexperten Organisation, die mit diesem Text in abgewandelter Form für eine „Baubegleitende Qualitätskontrolle“ werben, sind solche umfangreichen organischen Befallssituationen in aller Regel nicht auf einfachem Wege (Desinfektion) zu beseitigen. Sind Sie vorsichtig, wenn Sie diese Aussagen zu hören bekommen.

Ebenfalls vorsichtig sollten Sie sein, wenn Ihr Fertighausanbieter lethargisch auf Mangelrügen reagiert, umfangreiche Wassereintritte von außen in den Bau als harmlos abtut und/oder schlicht überhaupt nicht reagiert. Gerade in solch Situation ist eine schnelle Aufnahme (sichern des Zustandes) äußerst wichtig.

Durchnässter Boden eines Holzständerbauwerks (Fertighaus) aufgrund Wassereintritts bei Regen, nachdem mit der Mangelbeseitigung zu lange gewartet wurde, ist davon auszugehen, dass der gesamte Boden im Schadenbereich entfernt werden muss.

Manchmal kommt der Fertighaushersteller auch direkt auf den Gedanken etwas zu tun. Der Bauherr bekommt dann etwaige Nachweise zur fachgerecht vollzogenen Sanierung, die jedoch in nahezu allen Fällen eben genau das nicht sind.

Auch hier ein nettes Beispiel eines großen Fertighausherstellers aus Deutschland, der einen Holzständerbau bei strömendem Regen aufgebaut hatte. Zum Nachweis einer fachgerechten Sanierung zeigte er einen Ausschnitt aus dem Bautagebuch mit einigen Bildern auf. Keines der Bilder zeigte die zuvor gerügten Nassbereiche und einleitend wurden erst einmal die Wetterdaten aus Oklahoma (USA) aufgeführt. Das Objekt selbst stand aber in der Nähe von Heilbronn. Wie sinnreich dabei die Wetterdaten aus Oklahoma sind erschloss sich uns nicht. Zwei Bautrockner in einem nicht geschlossenen, zweistöckigen Bauwerk, zu welchem fortlaufend Arbeiter aus- und einlaufen und die Türen offen stehen, sind nun auch nicht derart effizient. Aber man will das Gebäude bereits zwei Tage nach der Begutachtung durch uns, zu welchem 4-Kant-Hölzer vorlagen die querschnittdurchgreifend nass waren, binnen 2 Tagen getrocknet haben. Tatsächlich ist das technisch in beschriebener Form gar nicht machbar. Zum nächsten Besuch war dann bereits die Trittschalldämmung für den Estrich und hierauf die Fußbodenheizung verlegt. Klassischer Fall, die Bereiche die durchnässt waren, wurden also schnell verbaut und die Zugänglichkeit deutlich erschwert.

In den meisten dieser Fälle kommt man ohne einen erfahrenen Fachanwalt und einen begleitenden Sachverständigen an der Seite nicht besonders weit. Einige der Fertighausanbieter handeln analog zu so manch Bauträger derart, dass sie selbst den “besten Freund” einbeziehen und Ihnen selbigen als neutralen Sachverständigen vorstellen. Vielleicht wird noch mit öffentlicher Bestellung, TÜV und/oder Dekra oder ähnlichen “Auszeichnungen” geworben. Nichts als Trickserei, denn egal welche Ausbildung, Ruf und Können er hat, es ist und bleibt eine private Begutachtung und das Resultat ist ein Parteigutachten, das Ihr Vertragspartner und damit “Gegner” in Auftrag gab. Ergo es ist sodann nicht Ihr Privatgutachten, sondern das des Fertighausanbieters und dieses muss er nicht einmal Ihnen übergeben. Dass der “beste Freund” seinen Auftraggeber nicht stolpern lassen möchte, dürfte deutlich sein. Maximal Kleinigkeiten werden in solch Begehungen dokumentiert, äußerst selten jedoch richtig große Schäden. Der Gutachterkollege will ja seinen Firmenkunden und/oder “besten Freund” auch nicht im Stich lassen.

Auch hier ein Beispiel, einer offenbar selbsternannten Gutachterin eines, sich selbst mit 50-jährigem Bestehen bewerbenden Institutes. Sie traf im Zuge einer Begutachtung für einen Fertighaushersteller tatsächlich die schriftlich dargelegte Aussage “Es gibt keine Häuser ohne Schimmelbefall”. Auch dies in Bezug auf einen neu errichteten Holzständerbau, der deutlichst Schimmelpilzwachstum aufzeigte. Die vermeintliche Kollegin hat Ihren Schriftsätzen zu folgen eine Begutachtung 5 bis 6 Monate nach der ersten Schadensanzeige durchgeführt und offensichtlich auch nur ein Schreiben des geschädigten gelesen oder lesen wollen, obwohl es mehrere Schriftsätze gab, zu denen die Situation umfangreich dokumentiert wurde. Wenn Sie Gutachter/-in sind und das gerade lesen: vergessen Sie nie zu verdeutlichen, auf welche Schriftsätze sie sich beziehen und was Ihnen vorliegt. Wer den Beruf gelernt hat, weiß, dass die Unterlagen, welche für gutachterlichen Schriftsätze genutzt werden, genannt werden sollten. Das gehört nicht nur in ein klassisches Gutachten sondern eben auch in etwaige Stellungnahmen.

Es wäre richtig gewesen zu erklären, dass es überall in der Luft Schimmelsporen gibt, auch in freier Natur. Wichtig ist zu wissen, dass Schimmelbefall in geschlossenen Räumen in aller Regel eine übermäßig hohe Sporenkonzentration produziert, die weit über das hinausgeht, was wir an der frischen Luft erwarten müssen. Sie sehen schon jetzt, die von den meisten Fertighausherstellern einbezogenen Parteigutachter arbeiten weder unabhängig noch neutral… oder anders, wer 800 bis 1.000 Häuser im Jahr aufstellt, will auch keinen Widerspruch und bezahlt dafür auch gerne.

Verputztes Holzhaus mit organischem Befall an den Fensteranschlüssen

Schon fast ein Klassiker ist das bereits erwähnte lethargische Reagieren auf derart Wasser-/ Schimmelschäden. Einige der Fertighausanbieter spielen hier förmlich mit Ihnen. Da werden Termine vereinbart und Bauteilöffnungen, die der Auftragnehmer ausführen will. Tatsächlich kommt der Termin zustande, aber plötzlich wird sich geweigert Bauteilöffnungen vorzunehmen. Dies kann bei manch Anbieter auch mehrmals nacheinander geschehen. Oder es werden nur Öffnungen angeboten, die bereits Einmals offen waren (“…wir können nur die geschraubten Platten abnehmen…”). Klar, hier ist es sauber, tadelfrei gereinigt, 5 cm daneben kann es aber ganz anders aussehen. Mit solchen Scheinterminen steigen Ihre Kosten und der Fertighausanbieter hofft darauf, dass Sie müde werden oder Ihnen das Geld ausgeht und Sie sich nicht mehr wehren wollen/können. Dies zieht sich oft monatelang hin und in der Tat gibt es hier typische Marken die derart reagieren. Man hofft, ohne Mehrkosten den verschimmelten Bau doch noch weg zu bekommen. Meist hilft dann nur noch der Rücktritt vom Kauf – sofern das möglich ist. Bietet der Verkäufer Haus und Grundstück an, verlieren Sie natürlich beides. Die Verkäufer arbeiten hier mit ihrem Kaufvertrag, der die Lieferung eines entsprechenden Objektes/Produktes umfasst aber eben kein Bauvertrag ist.

Durchnässter Ständer eines Holzständerbauwerks (Fertighaus) mit organischem Befall aufgrund Wassereintritts bei Regen.

Ein Kaufrücktritt ist oftmals zeitaufwendig und verlangen viel Ausdauer, ist jedoch meist das sicherste Vorgehen. Schimmelt es in der Baukonstruktion, kann man aus Sachverständigensicht sehr oft keine vollständige Schimmelbeseitigung erklären bzw. bestätigen, vor allem nicht dann, wenn Prüfungen untersagt oder einem Hindernisse etwaiger Art in den Weg gelegt werden. Hier kann man nur die sogenannte “große Sanierung”, den kompletten Rückbau anstreben.

Wenn Sie selbst ein solches Problem haben, wäre es gut, sich an einen richtigen Fachmann zu wenden, bevor Sie viel Geld für den falschen Weg ausgeben und am Ende immer noch Schimmelbefall in etwaigen Wänden haben.

Sollten auch Sie Probleme beim Hausbau haben, dann rufen Sie uns doch gleich direkt an unter der Rufnummer

0821 – 60 85 65 40

an. Gerne begutachten wir Ihr neues Eigenheim (natürlich bundesweit) und helfen Ihnen auch bei oder nach der Bauabnahme. Durch unsere langjährigen Kooperationen mit diversen Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht (aber auch Mietrecht und Verwaltungsrecht, etc. pp) können wir Sie fachgerecht und gezielt unterstützen, bis Sie das Ihnen zustehende Recht erhalten.

Starker Regen während dem Aufbau durchnässten diese Decke eines Fertighauses in Holzständerbauweise. Ein “nur Aufschneiden” der Dampfsperre ist bei einer vollständig durchnässten Dämmlage zu wenig, da die Dämmlage ein schnelles Austrocknen verhindert und die Gefahr eines Pilzwachstums gegeben ist. Ist ein Pilzbefall vorhanden, bleibt oft nur der vollständige Rückbau und Neuaufbau zur Erbringung einer mangelfreien Leistung.

Auch hier regnete es während dem Aufbau des Fertighauses in Holzständerbauweise. Totalschaden durch organischen Befall. Das Dachgeschoss und das erste Obergeschoss wurden bereits zurück gebaut, nun ist zu sehen, dass das Erdgeschoss auch nicht mehr zu retten ist und Schimmelbefall in der Konstruktion vorliegt.

Auch das muss weg: Mit Pilzbefall kontaminierte Überbleibsel aus einem Fertighaus in Holzständerbauweise.

Dieser Text wurde teilweise bereits im September 2016 veröffentlicht

Falsches Lüften von Kellerräumen kann zu Pilzwachstum führen

Um 1900 waren feuchte Keller nichts besonderes. Meist dienten sie nur dem Lagern von Gemüse und/oder Obst. Über ein richtiges oder falsches Lüften im Keller sprach wohl kaum jemand, denn die Bauweise war ohnehin so luftig, dass man nicht lüften musste und Kellerfenster, wie wir sie heute haben gabs einfach nicht. Die meisten einfachen Gebäude hatten nicht einmal Fenster im Keller, sondern nur etwaige Klappläden oder ähnliches. So wundert es auch nicht, dass Literatur um diese Zeit in Bezug auf feuchte Keller nur etwaige Aufstriche für die Wände empfiehlt. Dr. Josef Bersch etwa beschreibt ein Rezept für einen solchen putzähnlichen Aufstrich wie folgt:

„….Gepulverter Backstein mit 7 Bleiglätte werden mit genügend Menge Leinöl verrührt. Beide sind getrennt zu pulverisieren, dann zusammen zu mischen und mit Leinöl in eine Art Teig zu verarbeiten. Masse auf den Wänden erhärtet nach 3-4 Tagen…“

Heute allerdings hat sich in der Bauweise und den daraus resultierenden, möglichen Bauschäden und/oder Baumängeln einiges getan. Richtiges Lüften ist gegenwärtig und sicher auch künftig eines der wichtigsten Nutzeraufgaben. Je moderner und damit auch energiesparender das Wohnen wird, desto größer sind die Risiken, Fehler bei der manuellen Frischluftzufuhr zu machen. Diese Fehler häufen sich, je weniger der Wohn- oder Nutzbereich begangen wird.

Das Lüften von nicht bewohnten Kellerräumen ist eine Sache, die in diesem Sinne (manche Kellerbesitzer gehen monatelang nicht in ihren Keller) fast immer falsch gemacht wird, wohl auch, weil eben keiner darin wohnt. Derweilen werden Kellerräume an schwülwarmen Sommertagen oft dermaßen feucht, dass die darin lagernden Gegenstände sogar Schaden (Korrosion, Schimmel etc.) nehmen können. Auf wasserdichten Belägen können sich im Extremfall auch Pfützen bilden, diese Feuchtigkeit kann an den Wänden anstehen und auch dort zu Schimmelpilzwachstum führen.

Ursachen für Nässe in den Kellern sind zwar häufig Undichtigkeiten wie beispielweise eine defekte Abdichtung der Kellerwand oder der Bodenplatte, aufgrund dessen Feuchtigkeit von Außen eindringen kann. Aber ist die Nässe vor allem im Sommer vorhanden, so drängt gerne der Verdacht, dass ein falsches Lüftungsverhalten maßgeblich ist. Kellerräume sind, schon aufgrund der Lage unterhalb der Erdoberfläche, immer ein paar Grad kühler als die Temperatur draußen oder gar die der Räume darüber. Durch das falsche Lüften (zumeist dauergeöffnete Fenster) holt man sich die im Sommer typische warme Außenluft in den kalten Raum. Durch diesen Vorgang steigt die relative Luftfeuchtigkeit dramatisch an und Feuchtigkeit fällt aus der Luft aus. Einfacher beschrieben, die Feuchtigkeit aus der zugeführten warmen Luft kondensiert auf den Wand-, Decken- und auch Bodenflächen aus, die gewöhnlich richtig kühl sind – wie beim oft genannten Spiegel nach dem Duschen. Im Winter ist solche ein dauergeöffnetes Fenster in Sachen Kondensatfeuchtigkeit nicht, oder so gut wie nicht relevant. Hier sorgt das dauergeöffnete Fenster nur für eisig kalte Räume. Gepaart mit gefrorenen Wasserleitungen oder auch Wasseruhren kann dies jedoch auch zu erheblichem Wasserschaden führen. Das Volumen von Wasser vergrößert sich beim Gefrieren und sorgt so für ein Aufplatzen der Leitungen o. Ä. Ergo auch im Winter ist solch ein daueroffenes Fenster nicht wirklich gut.

Modernes, unbeschädigtes aber auch komplett dichtes Kellerfenster,
bleibt häufig immer zu oder immer gekippt

Aber zurück zur Kondensatfeuchte, schließlich steht nicht der Winter, sondern der Sommer vor der Türe. Angenommen wir haben im Freien eine Temperatur von 25°C und eine relative Luftfeuchtigkeit von 60%, dann enthält jeder Kubikmeter Außenluft ca. 13,8 g Wasserdampf (25 °C warme Luft kann max. 23,1 g/m3 Wasserdampf aufnehmen). Blicken wir nun in den Keller, so haben wir dort womöglich eine Lufttemperatur von 18°C. 18°C warme Luft kann maximal 15,31 g Wasser pro Kubikmeter aufnehmen. Kommt die warme Luft mit 25 °C herein und kühlt diese auf 18 °C ab, so erhöht sich die relative Luftfeuchtigkeit im Keller damit auf ca. 90%. Das heisst, es sind dann ungefähr 13,77 g/m3 Wasserdampf in der noch nicht ganz gesättigten Raumluft.

Wie bereits an dieser Stelle berichtet, wachsen die meisten Schimmelpilzarten in Räumen ab einer relativen Luftfeuchtigkeit von 80%, das heißt für unseren Keller, dass theoretisch jetzt schon die Pilze zu wachsen beginnen, zumindest überall dort wo die Oberfläche kühl ist und somit feucht wird. Pilzsporen sind ja allgegenwärtig in der Umgebungsluft und Nahrung wird er auch im Keller finden, zumal kaum jemand seinen Keller klinisch rein hält.

Häufig zu sehen, eine falsche Abdichtung im Keller gegen drückendes Wasser

Nun kann es theoretisch zum Paradies für Pilze werden und zur Katastrophe für Sie. Denn bei einem Befall von Materialien durch eben solche Schimmelpilze reicht es nicht immer aus, einfach mal feucht durchzuwischen und die angeschimmelten Dinge zu reinigen. Allgemein unterscheidet man zwischen zwei unterschiedlichen Befallsvarianten, wenn es Schimmelpilze im Haus gibt. Den sogenannten primären Befall, womit Schimmelpilzbefall zu verstehen ist, der auf einem Material wächst und sich dort auch vermehrt und dem sekundären Befall, dessen Ursache in einer sekundären Verunreinigung durch Schimmelpilzsporen zu suchen ist. Beispiel hierfür könnte ein Schimmelpilzwachstum in einem anderen Raum sein, dessen Sporen über die Luft verteilt wurden, sich auf einem Material abgesetzt haben und nun dort hervorragend gedeihen.

Feuchtigkeitsquelle Waschkeller: hier ist besonders genau auf
die notwendige Lüftung zu achten

Der Unterschied zwischen einem primären und einem sekundären Befall in Bezug auf das Reinigen und Entfernen von Schimmelpilzen besteht darin, dass sich der sekundäre Befall in aller Regel einfacher reinigen lässt. Glatte Oberflächen werden nass abgewischt, poröse Materialien oder auch textile Oberflächen werden abgesaugt (Feinstaubfilter bzw. HEPA Filter ist hierbei wichtig). Kleidung kann durch mehrmaliges Waschen gereinigt werden. Ist die Sporenbelastung sehr hoch, so empfiehlt sich bei Kissen, Matratzen oder ähnlich schwer zu reinigenden Gegenständen ein Entsorgen. Beim primären Fall hingegen ist die Reinigung wesentlich schwerer und meistens auch gar nicht mehr möglich. Hier empfiehlt es sich, alles nicht mehr Verwendbare umgehend zu entsorgen. Wobei man in diesem Fall die zu entsorgenden Gegenstände in dichte Plastiksäcke o.ä. luft- und staubdicht verpackt. Eine Desinfizierung der noch verwendbaren und gereinigten Gegenstände ist in aller Regel unumgehbar. Befallene Flächen oder Teile des Gebäudes sollten hier generell von einem Fachmann untersucht werden.

Holz speichert Feuchtigkeit, zuviel ist aber auch nicht toll…

Man darf sich nun aber nicht vorstellen, dass in unserem oben aufgeführten, 18 °C warmen Keller sofort Pilze wachsen. Dies dauert schon eine Weile, denn Feuchtigkeit wird auch von Bauteilen oder Gegenständen im Keller aufgenommen, so dass zunächst deren Eigenfeuchtigkeit ansteigt und nicht gleich nasse Oberflächen entstehen. Als Beispiel sei hier Holz zu nennen, das erhebliche Feuchtigkeitsmengen schadensfrei aufnehmen kann und nach und nach auch wieder abgeben wird. Übrigens auch ein Grund, warum mir persönlich diese alten, aus Dachlatten gezimmerten Raumteiler in den Kellern sehr sympathisch sind. Wird das falsche Lüften, wie das ständig offene Kellerfenster aber zu einem Dauerzustand, so können die Probleme durchaus überhand nehmen und auch der beste Wasserspeicher irgendwann zu voll sein. Der Schimmelpilz hat dann freie Bahn und beginnt zu wachsen. Dinge wie Kartons auf dem kalten Betonboden sind dann meist das erste Pilzopfer, denn Papier ist so was wie eine Leibspeise für den Schimmelpilz. Wächst der Pilz hier erst mal, dann erhöht sich auch die Sporenkonzentration im Keller und nach und nach werden weitere Gegenstände bzw. Oberflächen und im Worst-Case auch andere Räume von ihm befallen.

Sogenannte Messiwohnungen oder Messikeller sind für einen Sachverständigen sehr häufig zu sehen. Bei feuchten Kellern muss aus- und aufgeräumt werden, sonst sind Schäden jeglicher Art (auch gesundheitliche) vorprogrammiert

Apropos Leibspeise für Schimmelpilze. Hierzu gehört natürlich auch die anno dazumal so sehr beliebte Raufasertapete. Feine Holzspäne im Papiermantel, überzogen mit einer hauchfeinen Staubschicht auf kalter Platte … ähm Wand, das ist für den Schimmelpilz ungefähr so, wie der Karibikurlaub im eiskalten, norwegischen Januar für uns Menschen.

Was kann man tun?

Man kann den Keller beheizen und somit für höhere Raumtemperaturen sorgen. Das werden aber viele nicht können, weil im Keller gar keine Heizung steht bzw. erst teuer installiert werden muss. Am Rande sei hier auch erwähnt, dass so manch Keller in früherer Zeit über den Heizungsraum bzw. die warmwasserführenden Leitungen beheizt wurde. Nichtgedämmte Warmwasserleitungen etc. sorgten für eine gewisse Grundwärme. Eben dieses ist jedoch heute durch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) eigentlich nicht mehr genehmigt. Hier gilt es, den Wirtschaftlichkeitsfaktor genau zu prüfen, was kosten mich die heizenden ungedämmten Rohre und was kostet mich das Dämmen der Rohre inkl. einem Installieren einer oder mehrerer Radiatoren in einem Keller. Gar nicht so selten, dass in diesem Fall ungedämmte Rohre wirtschaftlicher sind, als die Vorgaben (Nachrüstpflicht EnEV § 10 Abs. 2) der EnEV und somit mit Hilfe des § 25 der Energieeinsparverordnung eine Befreiung zum Dämmen der ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, sowie Armaturen, die sich in nichtbeheizten Räumen befinden, erreicht werden kann.

Ist keine Beheizung möglich, bleibt, ohne weitere technische Unterstützung nur das regelmäßige, kontrollierte (Stoß-) Lüften. Bestenfalls dann, wenn es draußen kälter ist als drinnen, ergo nachts und in den frühen Morgenstunden. Als Daumenregel und Idealfall kann man angeben, dass es draußen mind. 7°C kühler sein sollte als im Keller. Die Kontrolle kann über ein Thermometer und einem Hygrometer (Kontrolle der rel. Luftfeuchtigkeit) erfolgen, das zentral in den Räumen angebracht wird – allerdings muss man hier natürlich auch regelmäßig nachsehen.

Häufiges Problem bei feuchten Kellern ist das Archivieren von Akten. Ob in Rollregalen von Banken (oben) oder ähnlichem oder beim offenen Archivieren in einfachen Regalen (unten), hier ist ein trockener Keller von Nöten. Im Zweifel muss eine entsprechende Raumluftanlage installiert werden

Selbstverständlich kann man aber auch automatisierte Lösungen angehen wie z.B. Raumluftanlagen oder für kritische Zeiten das Aufstellen zusätzlicher Raumluftentfeuchter. Dabei sollte man sich jedoch auch die kritische Frage stellen, ob dermaßen technischer Einbau überhaupt notwendig ist. Vier Wochen im Jahr einen Raumluftentfeuchter aufzustellen, ist sicher nicht so sehr aufwändig aber gleich eine fortlaufend zu wartende Raumluftanlage in einen gewöhnlichen, nicht für spezielle Sonderaufgaben genutzten Keller zu installieren ist monetär betrachtet vielleicht übertrieben. Die Lösung zwischen beiden genannten wären einfache Ventilatoren, wie man sie in manch Bädern nutzt. Allerdings sind diese Ventilatoren auch immer Schwachstellen in der Wand die energetisch nicht immer sinnvoll sind und man muss auch Möglichkeiten für den Wandauslass haben, die Ventilatoren sollten nämlich auf keinen Fall im Spritzwasserbereich des Sockels installiert sein.

Nichts für den perfekt gedämmten Keller:
Obst- und Gemüselager oder Weinkeller u.ä.

Abschließend nun aber auch der Hinweis, dass all die Technik oder auch das am besten kontrollierte Stoßlüften kaum bis gar keinen Sinn macht, wenn man bautechnische Schwachstellen am Gebäude hat. Ist die Abdichtung nicht in Ordnung, so bringt alles andere, außer dem fachmännischen Nachbessern der Abdichtung auch keinen Erfolg. Wird die erneute vertikale Abdichtung des erdberührten Mauerwerks notwendig, so macht es womöglich auch Sinn, die Kellerwände von Außen gleich mit zu dämmen.

Wenn Sie dies nun gelesen haben, sollten Sie auf keinen Fall daraus schließen, dass Feuchtigkeit im Keller immer und grundsätzlich einem falschen Lüftungsverhalten zuzuschreiben ist. Wasser bzw. Feuchtigkeit kann immer noch von defekten Lichtschächten oder deren verstopften Abfluss, undichten Wandelementen (Elementwand), Umnutzung, defekter oder fehlender Drainung, Risse in den Wänden, defekte Abwasser- oder Trinkwasserleitungen und und und vielem, vielem mehr resultieren. Von daher kann man zur Ursachenbestimmung bei feuchten Kellern keine Pauschalitäten aussprechen, ohne die Sachlage vor Ort untersucht zu haben. Ergo bevor Sie irgendwas machen, fragen Sie besser einen Sachverständigen, gerne auch das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung.

Übrigens, sehr ähnlich einem Keller ist die Sachlage oft auch in Garagen. Während ältere Garagen und Fertiggaragen zumeist schon so gefertigt wurden/werden, dass sie über den natürlichen Luftkreislauf gut und ausreichend belüftet sind, gibt es bei individuell gebauten Garagen öfter mal Schimmelprobleme. Nicht zuletzt, da eine Lüftung bei geschlossenem Tor nicht möglich ist oder auch Lüftungsöffnungen einfach falsch angeordnet wurden (wie im oberen Bild zu sehen)

Am Ende auch hier noch einmal ein Hinweis zum Thema Kellerlüftung aus der aktuellen DIN 4108 und deren Teil 8:

Kellerräume mit Kellernutzung

In Kellerräumen weisen die Außenwände oftmals nur niedrige Oberflächentemperaturen zur Raumseite hin auf. In solchen Räumen kann es im Sommer und vor allem in den Übergangszeiten im Herbst, wenn die warme Luft in den Keller gelangt, zu einem Niederschlag von Luftfeuchtigkeit an der kalten Kellerwand und zu Schimmelpilzwachstum kommen. Insbesondere bei Altbauten kann eine Abdichtung des Kellers fehlen und es zu einer Durchfeuchtung kommen. Im Winter ist in Kellerräumen eine gegenüber dem Sommer verstärkte Lüftung (mit der dann trockene Außenluft) sinnvoll. Ein „Trockenlüften“ feuchter Keller ist häufig nicht möglich.

Kellerräume mit Wohnnutzung

Hinsichtlich der Schimmelvermeidung sollten Kellerräume, sie zur dauerhaften Wohnnutzung vorgesehen sind, wärmegedämmt und beheizbar sein, vor Durchfeuchtung von außen geschützt und über mindestens eine Fensterlüftungsmöglichkeit verfügen. Genaueres regelt die Landesbauordnung.

Sollten Sie also irgendwoher den Rat erhalten im Sommer den Keller nicht zu lüften, widerspreche nicht nur ich diesem Ratschlag sondern auch die DIN. Nicht zu lüften ist ein ähnlicher Fehler wie ständig die Fenster offen zu haben – auch im Keller!

Sollten Sie noch Fragen hierzu haben, dann können Sie sich gerne an das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® wenden (Tel.: 0821 – 60 85 65 40).

Ein Bauherr kann grundsätzlich von seinem Unternehmer ein mangelfrei erstelltes Gebäude verlangen. Ob der Auftragnehmer ein Bauunternehmer oder ein Bauträger ist, spielt hierbei keine Rolle. VOB (Teil B § 13) wie auch BGB (§ 633) sind in Sachen Mangeldefinition einer Handwerksleistung bzw. eines Gebäudes (Kaufsache) nahezu gleich formuliert. Grob zusammengefasst gilt hier: weicht die Bauleistung oder Kaufsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und den anerkannten Regelwerken ab, stehen dem Bauherrn/Käufer diesbezüglich Mangelansprüche gegen den Unternehmer zu. Für den Bausachverständigen, welcher die Leistung prüft, spielt es hierbei aus rein technischer Sicht keinerlei Rolle, ob eine negative oder positive Abweichung vom Soll-Zustand vorliegt, beide Abweichungen gelten als mangelhaft.

Diese Mangelhaftigkeit liegt auch dann vor, wenn die Bausubstanz mit Schadstoffen wie einem organischen Befall (z.B. Schimmelpilz) behaftet ist und das unabhängig davon, ob gesundheitliche Gefährdung durch einen Pilz vorliegt. Hierzu gibt es seit einigen Jahren entsprechende Gerichtsurteile, mitunter ein sehr populäres des BGH aus dem Jahr 2006, welches in der Tat immer wieder Bestätigung findet, so auch in einem aktuelleren Urteil des OLG München Anfang des Jahres.

Oftmals werden zu Prüfungen in Bezug auf einen Pilzbefall Raumluftuntersuchungen angeboten. Mit einem Außenluft-Raumluft-Vergleich wird sodann festgelegt, ob überhaupt eine erhöhte Belastung durch Schimmelsporen im Wohnraum oder einem geschlossenen Bauteil vorliegt. Jahrelang war dies ein gern genutztes Mittel zur Feststellung etwaigen Befalls, auch in verdeckten Konstruktionen. Ebenso lange wurde diese Art der Diagnostik zu Schimmelsporen aber auch negiert, denn wurde mit dem Vergleich zur Außenluft keine höhere Sporenkonzentration festgestellt, galt, dass eine Sporenfreiheit und damit kein Schimmelbefall vorliegt. Dies ist jedoch in sehr vielen Fällen die falsche Vorgehensweise, insbesondere bei einem versteckten Schimmelschaden, bei welchem Sporen oftmals gar nicht in den Raum gelangen. Sporenkonzentrationen unterliegen immer relativ hohen Schwankungen, da der Pilz nicht ununterbrochen Sporen verbreiten. Unterschiede gibt es hier nicht nur nach Jahreszeit und Ort, sondern manchmal auch nach der Tageszeit. Abgesehen hiervon besteht so ein Schimmelpilz, wie der Jurist Dr. Bernd Kober aus Wertheim so treffend in einem aktuellen Aufsatz beschreibt, nicht ausschließlich aus Sporen. Hier sind auch, was oft übersehen wird, gasförmige Emissionen und partikelartige Strukturen mikrobiellen Ursprungs mit teilweise höchst gesundheitlich relevanten Eigenschaften vorhanden.

Dass solch Raumluftuntersuchungen in einigen Fällen unzureichende Untersuchungsergebnisse aufzeigen, wird im Alltag des Sachverständigen umfangreich gespiegelt. So wurde in einem aktuellen Schadensfall deutlich sichtbarer Schimmelbefall in einer Konstruktion festgestellt und beim Auftragnehmer gerügt. Selbiger verbaute ungeachtet der Mangelrüge und ohne etwaige Entfernung des Pilzes die mit Pilzbefall behafteten Bauteile und lies sodann eine Sporenuntersuchung mittels Luftkeimsammler durchführen. Das Ergebnis zeigte keinerlei Pilzbefall, obwohl selbiger tatsächlich weiter vorlag.

Da verdeckter Schaden in nur wenigen Fällen ohne eine Bauteilöffnung untersucht werden kann, empfiehlt es sich für Immobilienkäufer und Bauherren, möglichst frühzeitig einen qualifizierten Sachverständigen einzubeziehen, um die Bauleistungen prüfen zu können. Hierbei wäre auch daran zu denken, dass zur Bauabnahme in aller Regel keine Bauteilöffnungen vollzogen werden und der Gutachter bei der Abnahmebegehung auch nur das prüfen kann, was er sieht. Die Kosten für solch Prüfungen sind bei seriösen Sachverständigen immer an den tatsächlichen Aufwand gebunden und liegen durchschnittlich zwischen 250,00 und 800,00 Euro.

Autor: Gerhard Holzmann, Bausachverständiger

Der Autor ist Inhaber des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® in Augsburg und seit 18 Jahren Sachverständiger für Baumängel und Bauschäden. Tel.: 0821 – 60 85 65 40.

Quelle: Augsburger Allgemeine

Schimmelbekämpfung: Was ist dem Mieter zumutbar?

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 – 14 S 14/17

1.Der Mieter darf ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

2. Der Mieter kann deshalb auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

3. Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

4. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

5. Ein Mieter ist – ohne besondere vertragliche Vereinbarungen – grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten: hierbei ist bereits die Feuchtigkeitsproduktion beim Kochen und Duschen berücksichtigt.

6. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

7. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

8. Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist.

9. Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann.

11. Auch eine besondere “Klimapflege” unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als “übliches” Wohnverhalten von Mietern gefordert werden.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Eine Klausel, dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht und ihr kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden.

14. Neben der Minderung kann der Mieter auch ein – zeitlich und Höhe mäßig begrenztes – Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

15. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

16. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

17. Der zur Ersatzvornahme Berechtigte hat einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

Quelle und Volltext: Ibr–online.de

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