Sind Sie vorsichtig und kritisch. Es gibt nicht nur gute Bauträger. Nachfolgend ein Bericht der Sendung “taff” (Pro 7) mit dem Sachverständigen Gerhard Holzmann des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® aus Augsburg (klicken Sie auf den Pfeil um die Sendung zu sehen):
Bausachverständige Baugutachter
Ein unseriöser Bauträger treibt seit Jahren ein existenzzerstörendes Spiel mit seinen Kunden. Der Bausachverständige und Inhaber der Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® Gerhard Holzmann wurde hierzu für die Pro7 Sendung “taff” (15. November 2023 zwischen 7:00 Uhr und 18:00 Uhr) interviewed, da er einige der hilfsbedürftigen Bauherren als Gutachter begleitete und unterstützte. Das vollständige Video finden Sie in der Mediathek von Pro7 bzw. auf Joy.
Vielfach hört am auf dem Bau „Parteigutachten sind vor Gericht nicht gültig“ oder ähnliche Phrasen. Wie so oft auch hier nur Palaver, welches vor allem als Schutzbehauptung genutzt wird und auf eklatantem Unwissen beruht.
Die nachfolgenden höchstrichterlichen Urteile sprechen hierzu deutliche Worte, mehr muss dazu auch nicht erklärt werden:
BGH, Beschluss vom 18.05.2009 – IV ZR 57/08, BauR 2009, 1342; NJW-RR 2009, 1192; NZV 2009, 490; VersR 2009, 975:
Das von einer Partei auf ein gerichtlich eingeholtes Gutachten vorgelegte entgegenstehende Privatgutachten muss der Richter erkennbar verwerten. Dieses Privatgutachten kann den Richter veranlassen, von Amts wegen weiteren Beweis zu erheben.
BGH, Urteil vom 24.09.2008 – IV ZR 250/06, NJW-RR 2009, 35; VersR 2008, 1676:
Das Gericht darf dem Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen gegenüber einem Privatgutachten nur dann den Vorzug geben, wenn es dies einleuchtend und nachvollziehbar begründen kann.
BGH, Beschluss vom 21.03.2013 – V ZR 204/12:
Der Tatrichter ist verpflichtet, sich mit von der Partei vorgelegten Privatgutachten auseinanderzusetzen und auf weitere Aufklärung des Sachverhalts hinzuwirken, wenn sich ein Widerspruch zum Gerichtsgutachten ergibt.
Die internationale Norm ISO/IEC 17024 wurde mit dem Ziel ausgearbeitet, eine weltweit anerkannte Vergleichbarkeit für Organisationen, die Personen zertifizieren, zu erreichen und zu fördern.
Die Bezeichnung „öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ gibt es heutzutage nur noch in Österreich und Deutschland. Somit sind derartige Qualifikationen im Deutschen Ausland nicht anerkannt. In Deutschland selbst hängt seit Jahrzehnten der Schleier der nicht vorhandenen Neutralität und vor allem auch der Kammerabhängigkeit über dieser Qualifikationsmöglichkeit. Selbst von den Juristen wird immer wieder von Unzufriedenheit berichtet. So zeigt sich in der beruflichen Praxis häufig, dass Mitglieder der Kammer andere Klammermitglieder milde oder gar fachlich falsch prüfen um sie zu schonen. Oft wird hier die Bestellung auch derart mißbraucht, dass andere Verdienstmöglichkeiten damit beworben werden.
Der deutsche Gesetzgeber hat sich 2009 mit Erlass des Akkreditierungsstellengesetz und der Einführung des §36 GewO dazu entschieden, in Deutschland zwei Qualitätssicherungssysteme auf gesetzlicher Grundlage zu etablieren. Der Gesetzgeber hat hier zum Vorteil der Verbraucher eine Wettbewerbssituation geschaffen, wodurch den Kammern seit 2009 kein Monopol bezüglich der hoheitlich überwachten Sachverständigenqualitätssicherung mehr obliegt.
Die internationale Norm DIN EN ISO/IEC 17024 hat, wie einleitend bereits erwähnt, im Gegensatz zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung in Deutschland und Österreich eine weltweite Gültigkeit und wird von völlig unabhängigen Institutionen geprüft. Die Prüfung bzw. Zertifizierung selbst findet unabhängig einer Vereins- oder Kammermitgliedschaft statt. Im Jahr 2003 wurde die internationale Norm als europäische Norm (EN ISO/IEC 17024) übernommen und kurz darauf als deutsche Norm festgeschrieben (DIN EN ISO/IEC 17024). Auf internationaler Ebene ist somit die Zertifizierung nach ISO 17024 ausschlaggebend für die Qualifikation des Sachverständigen und als solches auch anerkannt. Diese Zertifizierung gilt in Bezug auf Niveau und Aktualität des Fachkundenachweises als die höchst mögliche Qualifikation im Sachverständigenwesen.
Sachverständige welche nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurden, wie beispielhaft der Inhaber des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung®, mussten bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle ihre fachlichen und persönlichen Kompetenzen nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse und Arbeitsproben, die der jeweilige Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung dieser Eingangsvoraussetzungen müssen sich die derart zertifizierten Sachverständigen einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um ihre Fachkenntnisse nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Sachverständigen neben anderem durch regelmäßige Arbeitsproben und Weiterbildungsnachweise sowie eine Re-Zertifizierungsprüfung alle 3 oder 5 Jahre. Dies garantiert, dass der gemäß ISO 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und seinem Fachwissen den geforderten höchsten Ansprüchen genügt. Ansprüche die in aller Regel über die der nationalen “öffentlichen Bestellung und Vereidigung” hinausgehen.
Die ISO/IEC 17024 ist anerkannt durch:
- DIN Deutsches Institut für Normung
- EN Europäische Norm
- ISO International Organisation for Standardisation
Der zertifizierte und geprüfte Sachverständige nach DIN EN ISO/ IEC 17024 (siehe auch § 36a der Gewerbeordnung) darf auch den Rundstempel führen. Dieser Stempel ist durch die persönliche Zertifizierungsnummer – auf die zertifizierte Person abgestimmt.
Die qualitative Gleichstellung zwischen dem DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und dem öffentlich bestellen und vereidigtem Sachverständigen wurde in Deutschland auch gerichtlich durch das Landgericht Hechingen (AZ.: 1 OH 19/15) bestätigt (dieses Urteil wurde wiederum durch das OLG Stuttgart nochmals bestätigt). Die nationale Gleichwertigkeit ist demnach vielleicht nicht derart bekannt aber dennoch völlig unstrittig.
Man wundert sich immer, was so manch Kollege unternimmt, um an Aufträge zu kommen. Seit geraumer Zeit hören wir von einem „sehr günstigen“ Sachverständigen aus dem Raum Aichach zwischen Augsburg und München. Er legt besonders großen Wert darauf, seine Kunden von Rechtsstreitigkeiten abzuraten, damit wirbt er zumindest. Was ja so auch ganz in Ordnung ist. Streit ist die letzte Lösung, aber dadurch sollte natürlich auch keine Ungerechtigkeit entstehen.
Der Sachverständige und der Bauunternehmer sprechen bei einem Schlichtungsgespräch meist in Augenhöhe und der Schwache im Glied, der Bauherr oder eben Geschädigte, versteht oft nur wenig von dem, was die beiden anderen besprechen. Das bringt ein gewisses Ungleichgewicht in die Situation, wenn hier der Sachverständige nicht tatsächlich auf der Seite des Bauherrn ist, wird’s kritisch. Wobei festzuhalten gilt, dass sehr viele Sachverständige – vor allem die, die vorzugsweise regional arbeiten – mit den nahe ansässigen Unternehmen, meist „per Du“ sind. Auch das ist kritisch zu betrachten.
Aber zurück zu dem oben angesprochenen Sachverhalt. Günstige Sachverständige gibt es ja relativ viele, deren Schriftsätze sind oft noch viel billiger. Wir haben tatsächlich vor einiger Zeit ein Gutachten dieses Kollegen auf den Tisch bekommen. Auf der ersten Seite groß und nicht zu übersehen der Schriftzug „Öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden“ und der Name desjenigen. Das sogenannte Gutachten bestand vorwiegend aus Textbausteinen. Im Grunde wurde nur die Einleitung, eine Beschreibung zum Objekt mit ein paar Zeilen und das Schlusswort, ebenfalls nur ein paar Zeilen, individuell verfasst. Am Ende dann eine Signatur und ein Name in Blockschrift, der den gleichen Nachnamen, aber einen anderen Vornamen zeigte. Tatsächlich wirbt der Briefkopf mit einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung und am Ende unterschreibt vermeintlich der Sohn. Natürlich kein Diplom Ingenieur, wie der gedachte Vater, sondern ein Bachelor. Man könnte sich vorstellen, dass er vielleicht noch im Studium steckt. Es wurde also vorsätzlich mit einer falschen Angabe geworben und im Schein eines anerkannten Sachverständigen schrieb ein „Lehrling“ in der Ausbildung. Hier könnte man durchaus von einer arglistigen Täuschung sprechen. Dass sodann das so betitelte Gutachten auch noch sehr günstig war, lässt sich nun auch gut erklären.
Soweit so erschreckend. Hinzu kommt aber noch, dass ein weiterer Sohn offenbar eine Sanierungsfirma leitet und sich vom besagten Vater die Sanierungsaufträge zuspielen lässt. So wird die öffentliche Bestellung und Vereidigung über eine Handwerkskammer schnell zum lukrativen Jobmotor. Der Kunde dem sämtlicher Stress genommen wird, bekommt kaum mit, welch übles Spiel hier vor geht.
Sehr geehrte Leser, auch hier sei wieder der Hinweis gegeben, eine öffentliche Bestellung und Vereidigung oder auch eine international anerkannte ISO-Zertifizierung kann durchaus mit sehr guten Fachkollegen belegt sein, aber auch hier gibt es schwarze Schafe, denen man besser aus dem Weg geht. Gut ausgebildete Sachverständige müssen schon alleine, um auf dem aktuellen Wissensstand zu sein, viele teure Weiterbildungen durchlaufen und das kontinuierlich, neben diesem müssen sie eine ganze Bandbreite von teuren Messgeräten vorhalten und wenn sie seriös arbeiten, mit ihrem Stundensatz auch eine Fachkraft im Büro bezahlen. Ganz zu schweigen von dem Büro selbst, dem Kraftfahrzeug und einigen anderen laufenden Kosten. Hiernach sollte man nicht vergessen, dass auch Erfahrung Geld kostet. Wer 20 Jahre lang „übt“, ist auch um 20 Jahre schneller und kompetenter. Derart Fachleistung kann es nicht für 100 Euro in der Stunde geben. Es sei denn, man verrechnet Ihnen Stunden, die gar nicht geleistet wurden, damit die Rechnungen bezahlt sind. Hierbei sollten Sie nie vergessen, geht ein Sachverständiger pleite, liegt es nahe, dass auch Ihre – womöglich letzten Beweise – verschwinden, wenn das Büro geschlossen wird. Auch ein sicheres Archiv wird einem nicht geschenkt. Ergo Augen auf beim Auswählen eines Bausachverständigen.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass derartige Sachverständige grundsätzlich immer Parteigutachter sind und für ihren Vertragspartner, aber nicht für Sie, tätig sind. Dies wird gerne in Erklärungen des Bauträgers, Fertighausanbieters oder auch des Bauunternehmers dahingehend weich geredet, dass Ihnen erklärt wird, dass es sich um einen neutralen Sachverständigen handelt. Gerne wird auch angeführt, dass es sich hier um einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder um einen TÜV- oder auch DEKRA Sachverständigen handelt. Klingt alles schön, ändert aber nichts daran, dass hier immer noch ein Parteigutachter beauftragt wurde und zwar nicht von Ihnen, sondern von jenem, der die Mängel und/oder Schäden fabriziert oder eben dessen Leistung geprüft werden soll. Einige Unternehmen gehen mittlerweile gar soweit, dass Ihnen irgendwas von einem Losverfahren erklärt wird, welchem Sie unabdinglich zustimmen müssen, um damit die vermeintliche Neutralität zu verdeutlichen, die natürlich auch hier nur bedingt vorliegt. Müssen tun Sie auch hier so gar nichts, denn das Recht auf einen eigenen Sachverständigen haben Sie immer und sollten Sie auch immer nutzen. Dies gilt im Übrigen auch bei Versicherungsschäden. Als Geschädigter haben Sie grundsätzlich das Recht einen Sachverständigen zu wählen, unabhängig davon was die Versicherung so wünscht. An Vorschläge der Versicherung sind Sie hier nicht gebunden (siehe z. B. Urteil des LG München vom 18. Januar 2019, Az. 9 S 12645/18 – hier KFZ-Schaden, was jedoch analog im Bauwesen zu betrachten ist).
Der Gesetzgeber hat auch erkannt, dass der vertragliche Zwang einen Sachverständigen des Bauträgers zu beauftragen nicht rechtens ist. Mit einem Urteil des OLG Frankfurt von 02.10.2018 (AZ :29 U 163/17) wurde klargestellt, dass (Ausschnitt aus dem Leitsatz):
„Die von einem Bauträger in den Erwerberverträgen gestellte Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen TÜV erfolgt, benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.“
In vorgenanntem Fall ist im Bauvertrag folgende Klausel enthalten gewesen:
„…. Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“
Mit derartiger Klausel wurde den Käufern jegliche Möglichkeit genommen, selbst eine Prüfung zu vollziehen. Selbst wenn hier nur eine private Organisation in Form des TÜVs genannt wurde, so hatten die Käufer keine Wahl, was ihnen jedoch in der Tat zusteht.
In anderen Fällen ist dies analog diesem Vorgehen, so wird bei Fertighausanbietern, wie oben erwähnt, gerne mal angedeutet, dass sie „nur“ diesen und jenen Sachverständigen akzeptieren. In gleichem Gange wird dargestellt, dass man selbst einen Sachverständigen einbeziehe und nur dessen Bewertung berücksichtige. Dies ist Unsinn. Es steht dem Bauträger selbstverständlich frei, selbst auch einen Sachverständigen zu beauftragen, aber Sie haben dennoch das Recht auf einen eigenen Berater. Immer!
Argumente wie, dieser ist zertifiziert für Schimmel oder wie auch immer, jener ist öffentlich bestellt und vereidigt oder ein anderer kommt aus der Region. Oft hört man in der Tat auch, dass derjenige Auserwählte schon öfter für die Firma tätig war, eine Koryphäe sei, etc., pp.
Auch das ist alles Quatsch, es ist und bleibt ein Parteisachverständiger, der vom Unternehmer beauftragt wurde und dessen Leistung bewertet – oder deutlicher, der Unternehmer prüft seine eigene Leistung, nicht mehr, nicht weniger.
Dreister geht’s in derart Fällen auch noch, so haben wir auch schon erlebt, dass der Unternehmer einen angestellten Mitarbeiter zur Prüfung sendete mit den Worten: „Mein Mitarbeiter ist auch Sachverständiger“. Dies ist natürlich äußerst fragwürdig, denn einer der wichtigsten Grundsätze eines Bausachverständigen im bekannten Sinne ist die Unabhängigkeit. Bezieht er ein Gehalt von einem Bauunternehmer ist die Unabhängigkeit schon dahin.
Vorgenanntes ist im Übrigen auch immer ein Problembereich der Kollegen, die zwar öffentlich bestellt und auch vereidigt wurden, aber dennoch in einem Handwerksbetrieb oder einem Planungsbüro arbeiten oder ein solches leiten. Hier steht immer das unternehmerische Interesse des ausführenden Gewerbes mit im Raum und selbstverständlich die Frage, ob der- oder diejenige Kollege/-in die Arbeit seines/ihres Berufskollegen, fair bewertet. Da mag man einen Eid abgelegt haben, doch dieser ist erfahrungsgemäß nichts mehr wert, wenn man dem Kammerkollegen einen ruinöses Fehlverhalten attestieren müsste. In solchen Fällen sind kammerfreie Sachverständige womöglich die deutlich neutraleren Bewerter.
Auch hier können Beispiele genannt werden, so hat ein bekanntes Büro einen schimmelbefallenen Dachstuhl untersucht. Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® als Sachverständige des Bauherrn hat den Schaden zuerst aufgenommen und einen deutlichen Schimmelbefall dokumentiert, sowie dessen Pilzarten typischerweise auch durch Laboranalyse bestimmt. Nach der Mangelrüge war der Unternehmer frech genug, den Schaden einfach zuzubauen und erklärte dem Bauherrn, dass er einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus Augsburg hinzuziehe. Selbiger kam sodann und führte eine Raumluftuntersuchung mittels Sporensammler durch. In einem ungereinigten Raum, zu welchem allseits die Fenster geöffnet waren. Dass hier keinerlei Pilzbefall aufzufinden war, konnte vorhergesehen werden. Vielleicht wäre dies auch gut gegangen, wenn der Bauherr nicht auch einen Sachverständigen gehabt hätte, der ihm das Fehlverhalten des Kollegen erklärte. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung jedenfalls sorgte hier nicht für eine ehrliche und fachlich richtige Untersuchung, sondern wurde einzig als Vorwand genutzt, das völlig abseits jeglicher fachlichen Richtigkeit durchgeführte Untersuchen zu legitimieren.
Lassen Sie sich nicht täuschen, beauftragen Sie einen eigenen Sachverständigen, damit sind Sie auf der deutlich sichereren Seite. Suchen Sie sich den Bausachverständigen, aber wohl überlegt aus. Ein guter Sachverständiger hat eine fundierte fachliche Ausbildung und Erfahrung im Beruf. Dies werden Sie auch entsprechend honorieren müssen.
In diesem Zusammenhang sei auch verdeutlicht, dass jeder Baugutachter, der nicht vom Gericht beauftragt wurde im Sinne eines Privatsachverständigen tätig ist. Titel, Rang und Namen spielen hier keinerlei Rolle, zu einem Gerichtssachverständigen wird man erst dann, wenn man von einem Richter beauftragt wird. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung macht den Kollegen also nicht zum Gerichtssachverständigen, sondern der Auftrag des Gerichts, bzw. Richters/-in. Erklärt Ihnen der Bauunternehmer oder Bauträger, dass man einen Gerichtssachverständigen beauftrage, so können Sie also schon mal mit einem humorvollen „ach, sie sind auch Richter“ kontern.
Die Rechtsanwälte Prof. Dr. Rolf Kniffka und Dr. Wolfgang Koeble haben in Ihrem Werk „Kompendium des Baurechts“ die Anwendungsgebiete von Privatgutachter sehr treffend und vor allem allgemeinverständlich erklärt, so wird diese hier wie folgt dargestellt:
„… Das Privatgutachten sollte eingeholt werden, wenn die Eilbedürftigkeit absolute Priorität hat. Es kommt aber auch dann in Frage, wenn Ermittlungen nötig sind, um Mängel überhaupt und deren Ursache oder Bedeutung feststellen zu können. Schließlich ist es dann angebracht, wenn der Bauherr unsicher ist, ob und welche Ansprüche überhaupt geltend gemacht werden können, bzw. sollen. Das Privatgutachten ist auch erforderlich, um ein vom Gericht eingeholtes Gutachten zu erschüttern und um Tatsachen zu finden, die für eine Neubegutachtung nach § 412 ZPO ausreichen….“
Das sogenannte Gerichtsgutachten ist also auch durch einen Privatgutachter prüfbar und kann gar zur Erschütterung des Gerichtsgutachtens dienen. In derart Fällen kann auch ein Gerichtsgutachten aus dem Verfahren “gestemmt“ werden und dazu führen, dass ein Verfahren „neu aufgerollt“ wird.
Haben Sie noch Fragen? Dann melden Sie sich doch einfach im Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung®, das Bausachverständigenbüro mit über 20 Jahren Sachverständigenerfahrung im gesamten Bundesgebiet.