Schwarzbau auch bei der Gartenlaube?
Viele Grundstückseigentümer haben einen illegalen Bau im Garten und wissen das gar nicht. Zwar gilt auch, wo kein Kläger da auch kein Richter aber eben dieser Kläger kann bei einem illegalen Bau, also einem Schwarzbau ganz flott vorhanden sein. Nicht zuletzt, da in manchen Regionen nahezu auf jedem Grundstück ein ganz dunkelschwarzer Bau, oder auch mehrere stehen. Egal ob Carport, Garage, Scheune, Gartenhaus, ja und wenns gar nur ein schön gestalteter größerer und vor allem auch tieferer Pool ist, all das und noch vieles mehr, kann wider den Gesetzen und Verordnungen gebaut sein.
Das vielleicht beste Beispiel ist das genehmigungsfrei aufstellbare, kleine Gartenhäuschen aus dem Baumarkt. Viele werden just jetzt im Frühjahr daran denken sich ein solches in naher Zukunft in den Garten zu stellen. Vielleicht für das Gartenwerkzeug, vielleicht auch um künftige Gartenpartys außerhalb des Hauses feiern zu können, eine Sauna darin zu inkludieren oder wie auch immer. Vorzugsweise werden solche Lauben ans andere Ende des Gartens, weit weg vom Wohnhaus gestellt und genau da beginnt das Problem der Illegalität.
Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten oder ändern, die nach der Bayerischen Bauordnung keine Baugenehmigung benötigt, ergo verfahrensfrei ist, bedeutet dies nur, dass Sie keinen Bauantrag stellen müssen und keine explizite Baugenehmigung brauchen. Es erfolgt hierbei vor der Errichtung keine Prüfung der jeweilig zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie als Grundstückseigentümer sind für die Einhaltung der je nach Bundesland vorhandenen Vorschriften selbst verantwortlich. So müssen Sie selbst darauf achten, ob Abstandsflächen eingehalten werden und vor allem auch, ob gegen die Vorgaben des in aller Regel vorhandenen Bebauungsplans nicht verstoßen wird. Ebenso gibt es oftmals Ortsgestaltungssatzungen und ähnliches, die beachtet werden müssen. Sie sind damit also in der vollen Eigenverantwortung, machen Sie Fehler könnte es im schlimmsten Fall sein, dass Sie das kleine, nette Gartenhäuschen, das sie mit viel Mühe aufgebaut haben schlicht wieder entfernen müssen.
Man kann zwar auch im nachhinein einen Antrag auf isolierte Befreiung zum Bebauungsplan stellen, dafür aber müssen in aller Regel die direkt angrenzenden Nachbarn zustimmen. Abgesehen hiervon gibt es auch im Baugesetzbuch (BauGB) einen Passus hierzu:
BauGB § 31
(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.
(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Steht das Haus also nicht auf der zur Bebauung möglichen Fläche (siehe Bebauungsplan), so berührt die Befreiung von Festsetzungen die Grundkonzeption des Bebauungsplans, unter anderem die Festsetzung der Baudichte. Gründe des allgemeinen Wohls sind bei einer Gartenhütte eher selten vorhanden. Denn warum sollte Ihre Gartenhütte dem allgemeinen Wohl beitragen? Oder überlassen Sie Ihren privaten Garten der Allgemeinheit? Sicherlich eher nicht.
Wird die Baudichte erhöht, was ja unstrittig ist, wenn eine Fläche x bebaut wird, liegt in aller Regel auch keine städtebauliche Vertretbarkeit vor (es handelt sich ja immer noch um Ihren privaten Garten). Eine Härte im Sinne des zitierten Paragraphen ist bei einer einfachen Gartenhütte auch kaum ersichtlich. Die Würdigung der nachbarlichen Interesse kennt vor allem dann eine klare Grenze, wenn solch Hütte weniger den Gartengeräten nützlich ist, als vielmehr dem lauten Feiern von Partys oder auch wenn Sie Ihre Gartenhütte an die Grundstücksgrenzen bauen (Stichwort Abstandsflächen) und ähnlichem. Ergo einen Antrag auf isolierte Befreiung zum Bebauungsplan im Nachhinein zu stellen, kann sehr problematisch sein, wenn man nicht gerade mit den Verantwortlichen der Gemeinde sehr dick befreundet ist. Somit wäre es in jedem Fall ratsam, dies vorab zu erledigen. Haben Sie die Befreiung in den Händen, so können Sie problemfrei die geplante Laube – dort wo eben genehmigt – aufstellen. Aber Sie sollten dennoch darauf achten, dass keinerlei Störung etwaiger Nachbarn zustande kommt. Den wohl besten Tipp, den man geben kann in Bezug auf Gartenfeten: „Reden Sie zuvor mit Ihrem Nachbarn, kündigen Sie die Party an, bestenfalls laden Sie den Nachbarn gleich mit ein!“.
Eben nur sehr kurz angedeutet aber dennoch enorm wichtig ist die Sache mit den Abstandsflächen. Die einzuhaltenden Vorschriften finden Sie in Ihrer jeweiligen Landesbauordnung. Um Ihnen einen Einblick zu geben, zeige ich Ihnen nachfolgend den Inhalt hierzu aus der bayerischen Bauordnung (aktueller Stand 2015):
Art. 6 Abstandsflächen, Abstände
(1) 1 Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. 2 Satz 1 gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen. 3 Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf.
(2) 1 Abstandsflächen sowie Abstände nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 und Art. 30 Abs. 2 müssen auf dem Grundstück selbst liegen. 2 Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. 3Abstandsflächen sowie Abstände im Sinn des Satzes 1 dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden, oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich, aber nicht in elektronischer Form, zustimmt; die Zustimmung des Nachbarn gilt auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger. 4 Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden.
(3) Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; das gilt nicht für
1. Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen,
2. Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2,
3. Gebäude und andere bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind.
(4) 1 Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. 2Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. 3 Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70 Grad wird voll, von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel hinzugerechnet. 4 Die Höhe der Giebelflächen im Bereich des Dachs ist bei einer Dachneigung von mehr als 70 Grad voll, im Übrigen nur zu einem Drittel anzurechnen. 5 Die Sätze 1 bis 4 gelten für Dachaufbauten entsprechend. 6 Das sich ergebende Maß ist H.
(5) 1 Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 1 H, mindestens 3 m. 2 In Kerngebieten genügt eine Tiefe von 0,50 H, mindestens 3 m, in Gewerbe- und Industriegebieten eine Tiefe von 0,25 H, mindestens 3 m. 3 Werden von einer städtebaulichen Satzung oder einer Satzung nach Art. 81 Außenwände zugelassen oder vorgeschrieben, vor denen Abstandsflächen größerer oder geringerer Tiefe als nach den Sätzen 1 und 2 liegen müssten, finden die Sätze 1 und 2 keine Anwendung, es sei denn, die Satzung ordnet die Geltung dieser Vorschriften an; die ausreichende Belichtung und Belüftung dürfen nicht beeinträchtigt, die Flächen für notwendige Nebenanlagen nicht eingeschränkt werden. 4 Satz 3 gilt entsprechend, wenn sich einheitlich abweichende Abstandsflächentiefen aus der umgebenden Bebauung im Sinn des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergeben.
(6) 1 Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügt als Tiefe der Abstandsflächen die Hälfte der nach Abs. 5 erforderlichen Tiefe, mindestens jedoch 3 m; das gilt nicht in Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten. 2 Wird ein Gebäude mit einer Außenwand an eine Grundstücksgrenze gebaut, gilt Satz 1 nur noch für eine Außenwand; wird ein Gebäude mit zwei Außenwänden an Grundstücksgrenzen gebaut, so ist Satz 1 nicht anzuwenden; Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen bleiben hierbei unberücksichtigt. 3 Aneinandergebaute Gebäude sind wie ein Gebäude zu behandeln.
(7) Die Gemeinde kann durch Satzung, die auch nach Art. 81 Abs. 2 erlassen werden kann, abweichend von Abs. 4 Sätze 3 und 4, Abs. 5 Sätze 1 und 2 sowie Abs. 6 für ihr Gemeindegebiet oder Teile ihres Gemeindegebiets vorsehen, dass
1. nur die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70 Grad zu einem Drittel, bei einer größeren Neigung der Wandhöhe voll hinzugerechnet wird und
2. die Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens 3 m, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, mindestens 3 m, beträgt.
(8) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht
1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände,
2. untergeordnete Vorbauten wie Balkone und eingeschossige Erker, wenn sie
a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes, höchstens jedoch insgesamt 5 m, in Anspruch nehmen,
b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und
c) mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben,
3. untergeordnete Dachgauben, wenn
a) sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes, höchstens jedoch insgesamt 5 m, in Anspruch nehmen und
b) ihre Ansichtsfläche jeweils nicht mehr als 4 m2 beträgt und eine Höhe von nicht mehr als 2,5 m aufweist.
(9) 1 In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1. Garagen einschließlich deren Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m, bei einer Länge der Grundstücksgrenze von mehr als 42 m darüber hinaus freistehende Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, nicht mehr als 50 m³ Brutto-Rauminhalt und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 5 m; abweichend von Abs. 4 bleibt bei einer Dachneigung bis zu 70 Grad die Höhe von Dächern und Giebelflächen unberücksichtigt,
2. gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m,
3. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m.
2 Die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach den Nrn. 1 und 2 darf auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten.
In Bayern – wie auch in den meisten anderen Ländern – sind demnach durch die Bank mindestens 3 m Abstand zur benachbarten Grenze zu halten.
Sind Sie sich unsicher, so empfiehlt es sich, Rat bei dem zuständigen Bauamt oder der Gemeinde einzuholen. Klappt dies nicht, dann wären für die juristischen Fragen entsprechende Fachanwälte (Verwaltungsrecht) und für die baulichen Fragen entsprechende Sachverständige die ersten Ansprechpartner. Für Letztgenanntes können Sie natürlich gerne direkt mich bzw. das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® kontaktieren (Tel.: 0821 – 60 85 65 40). Da wir seit vielen Jahren bundesweit tätig sind, haben wir für unsere Klienten auch einen Pool von hervorragenden Fachanwälten, von denen Sie sich kompetent auch für all die juristischen Fragen beraten lassen können.
Weiterführende Informationen hierzu finden Sie auch in folgendem Standardwerk:
„Baugesetzbuch“ Loseblatt-Kommentar von Ernst, Zinkahn, Bielenberg und Krautzberger – ISBN 978-3-406-38165-2