Baumängel

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Die Sachverständigengutachten und sonstigen Schriftsätze des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® werden nach den Qualitätsmaßstäben der DEKRA Deutschland und der international gültigen ISO/ICE 17024-Norm erstellt und sind damit für alle Einsatzzwecke ob im privaten Bereich oder vor Gericht anerkannt. Jedes Gutachten des Hauses wird vom Inhaber, Herrn Gerhard Holzmann, selbst DIN EN ISO/ICE 17024 zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Bauschadenbewertung geprüft (falls nicht selbst geschrieben). Die Gewichtung der DIN EN ISO/ICE 17024 Zertifizierung entspricht der (deutschen und österreichischen) „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“. Schriftsätze sind damit auch mit einem Rundstempel versehen (Siehe auch § 36a der Gewerbeordnung).

Baumängel (Sachmängel) sind, sehr allgemein beschrieben, Verstöße gegen die vereinbarte Beschaffenheit (Beschaffenheitsvereinbarung) eines Bauwerks, welche typischerweise in einer Leistungsbeschreibung oder den Bauplänen enthalten und vereinbart wurde. Je nach Vertragsart kann der Mangelbegriff entweder nach BGB und/oder auch nach VOB definiert sein. Allgemein zielen beide Vorgaben auf die Beschaffenheit und die vertraglich vereinbarte Nutzungsmöglichkeit ab.

Grundsätzlich hat der Auftraggeber das Recht auf eine Nacherfüllung bzw. eine Mangelnachbesserung. Im Gegenzug hat aber auch der Auftragnehmer das Recht, seinen Fehler nachzubessern.

Baumängel können beispielsweise aufgrund folgender Fehler entstehen:

Planungsfehler
Bauüberwachungsfehler
Ausführungsfehler
etc.

Im Bauwesen wird allgemein unterschieden zwischen:

Optischen Baumängeln (i. d. R. nur subjektiv zu bewerten)
Technischen Baumängeln (grundsätzlich objektiv zu bewerten)

Auch wenn ein optischer Mangel in aller Regel nur subjektiv zu bewerten ist, so führt eine nachvollziehbare Erläuterung zur Entstehung und den zu erwartenden Beeinträchtigungen oftmals zu den gewünschten Erfolgen. Technische Mängel sind entsprechend den anerkannten Regeln der Technik und sonstigen, für die Branche relevanten Regelwerken und Verordnungen zu bewerten. Dazu zählen neben den fachspezifischen Normungen, Gesetzen und Verordnungen auch Fachregeln und Merkblätter von wissenschaftlichen Vereinigungen und Industrieverbänden sowie Verarbeitungsvorgaben der Hersteller.

Baumängel und deren Ursachen sind sehr umfangreich. Es gibt im Grunde keine Ecke an oder in einem Gebäude, in welcher nicht auch etwas schief gehen kann. Äußerst häufig sind allerdings folgende Mängel auffindbar:

Mangelhafte Abdichtung der Bodenplatte
Mangelhafte Gebäudeabdichtung und Putzabdichtung
Mangelhafte Dämmung im erdberührten Bereich und am Fassadensockel
Mangelhafte Putzarbeiten am Sockel und an der Fassade
Mangelhafte Fensteranschlüsse
Mangelhafte Luftdichtigkeit (Dach, Wände, Versorgungsschachte, Fensteranschlüsse etc.)
Fehlerhafte Wärmedämmverbundsysteme
Falsche Anordnung der Dampfsperre oder Dampfbremse
Unebenheiten im Estrichbelag oder Fußbodenbelag
Zu hohe Restfeuchte beim Estrich
Fehlerhafte Installationen (Elektrik, Heizung, Sanitär)
Mangelhafte und beschädigte Sichtholzbereiche oder Sichtbetonoberflächen
Mangelhafte Reetdachausführungen insb. in Anschlussbereichen
Fehlerhafter Mauerwerksverband
Mangelhafte Bauüberwachung/Bauleitung durch zu geringe Kontrollen
Planungsmängel durch Nachlässigkeit
Kostenexplosionen durch mangelhafte Planung und/oder Bauleitung
etc.

Die Sachverständigentätigkeit in Bezug auf Baumängel umfasst bei der Begutachtung und Gutachtenerstellung von Baumängeln (variierend, je nach Klientenwunsch und Nötigkeit), in aller Regel folgende Tätigkeiten:

Die gutachterliche Aufnahme des Baumangels bzw. der Baumängel und eventueller daraus resultierender Bauschäden, mitunter zur Beweissicherung
Ermittlung der Mangelursache und der Fehlerquelle
Hinweise zur fachgerechten Ausführung und Nachbesserung
Maßnahmen und Kosten von Sanierung, Instandsetzung oder Austausch

Die Kosten für eine gutachterliche Tätigkeit in Bezug auf Baumängel sind grundsätzlich abhängig vom Umfang der Mängel und der eventuell vorhandenen Schäden, der notwendigen Untersuchungszeiten und Untersuchungsarten (z. B. Messgeräteeinsatz) und der Art des gewünschten Gutachtens, welche wie folgt angeboten werden:

Kurzgutachten mit stichwortartiger Erklärung zu den Baumängeln als Grundlage außergerichtlicher Einigungen bzw. Mängelnachbesserungsaufforderungen
Ausführliches Baugutachten für Gerichtsgutachten, Versicherungsgutachten, Schiedsgutachten, Beweissicherungsverfahren o. Ä.

Grundsätzlich ist es zu empfehlen, die Art des Gutachtens an den Zeitpunkt der Mängelaufnahme anzugleichen. Hierzu ist klarzustellen, ob eine Abnahme der Leistung bereits vollzogen wurde.

Tritt der Sachverständige als schlichtender Bausachverständiger auf, so werden auch Gesprächsprotokolle und/oder Verhandlungsergebnisse protokolliert. Bei allen Tätigkeiten des Bausachverständigen ist zu berücksichtigen, dass das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® grundsätzlich eine neutrale Position einnimmt. Die Unparteilichkeit wird in jedem Gutachten schriftlich bestätigt. Im Bedarfsfall stehen den Klienten des Sachverständigenbüros Holzmann-Bauberatung® auch weitere Fachkräfte zur Seite. Neben diesem verfügen wir auch über Kontakte zu erfahrenen, zugelassenen Fachanwälten, die wir unseren Klienten im Bedarfsfall gerne vermitteln.

Construction defects

At the Holzmann-Bauberatung® expert office, you can obtain all types of building appraisals with the DEKRA seal, which means that you will receive expert reports in a monitored (certified) DEKRA standard that are recognized.

Construction defects (material defects) are, very generally described, violations of the agreed quality (quality agreement) of a building, which are typically included and agreed in a performance description or the construction plans. Depending on the type of contract, the concept of defects can either be defined according to the German Civil Code and / or VOB. In general, both specifications aim at the nature and the contractually agreed use.

In principle, the client has the right to subsequent performance or a defect improvement. In return, the contractor also has the right to correct his mistake.

Construction defects can arise, for example, due to the following errors:

planning errors
construction supervision error
execution error
etc.

In construction, a general distinction is made between:

optical construction defects (usually only to be assessed subjectively)
technical construction defects (basically to be assessed objectively)

Even if an optical defect is usually only to be assessed subjectively, a comprehensible explanation of the origin and the expected impairments often lead to the desired success. Technical defects are to be assessed in accordance with the recognized rules of technology and other regulations relevant to the industry. In addition to the subject-specific standards, laws and ordinances, this also includes specialist rules and information sheets from scientific associations and industrial associations as well as processing specifications of the manufacturers.

Construction defects and their causes are very extensive. There is basically no place in or around a building where nothing can go wrong. However, the following shortcomings are extremely common:

inadequate sealing of the base plate
inadequate building waterproofing and plaster waterproofing
poor insulation in the area in contact with the ground and on the facade base
insufficient plastering work on the base and on the facade
poor window connections
poor airtightness (roof, walls, supply shafts, window connections, etc.)
faulty thermal insulation composite systems
incorrect arrangement of the vapor barrier or vapor barrier
unevenness in the screed or floor covering
too high residual moisture in the screed
faulty installations (electrics, heating, sanitary)
defective and damaged exposed wood areas or exposed concrete surfaces
defective thatched roof designs, especially in connection areas
faulty masonry bond
inadequate construction supervision / construction management due to insufficient controls
planning deficiencies due to negligence
cost explosions due to poor planning and / or construction management
etc.

The expert activity in relation to construction defects generally includes the following activities when assessing and preparing construction defects (varying, depending on the client’s requirements and necessities):

the appraisal of the lack of construction or defects and any resulting structural damage, sometimes to preserve evidence
the appraisal of the lack of construction or defects and any resulting structural damage, sometimes to preserve evidence
the appraisal of the lack of construction or defects and any resulting structural damage, sometimes to preserve evidence
the appraisal of the lack of construction or defects and any resulting structural damage, sometimes to preserve evidence

The costs for an appraisal in relation to construction defects are fundamentally dependent on the extent of the defects and the possible damage, the necessary examination times and types of examination (e.g. measuring instruments) and the type of expert opinion requested, which are offered as follows:

brief report with a brief explanation of the construction defects as the basis for out-of-court settlement or requests for improvement
detailed building report for court reports, insurance reports, arbitration reports, evidence preservation procedures or similar

Basically, it is recommended to adjust the type of report to the time the defect was recorded. For this purpose, it must be clarified whether a decrease in the service has already been carried out.

If the expert acts as a mediating construction expert, minutes of the conversation and / or results of the negotiations are also recorded. In all activities of the construction expert, it must be taken into account that the Holzmann-Bauberatung® expert office generally assumes a neutral position. The impartiality is confirmed in writing in every report. If necessary, other specialists are available to assist the clients of the Holzmann-Bauberatung® expert office. In addition to this, we also have contacts to experienced, accredited specialist lawyers, whom we are happy to provide to our clients if necessary.